Verfassungsgericht zur Grundsteuer

Filetstückchen können teurer werden

Die Grundsteuer könnte in begehrten Lagen steigen, im ländlichen Raum sinken. Betroffen sind sowohl Hausbesitzer als auch Mieter.

Hausfassaden in Berlin-Mitte

Hier könnte die Grundsteuer kräftig steigen: Berlin-Mitte Foto: imago/photothek

Wer eine Immobilie an begehrten Orten mietet oder besitzt, muss in einigen Jahren mit einer höheren Grundsteuer rechnen. Umgekehrt sinkt möglicherweise die Belastung in weniger attraktiven und ländlichen Gegenden. Das könnten die Folgen des Urteils sein, das die Bundesverfassungsrichter*innen am Dienstag in Karlsruhe sprechen.

„Wir gehen davon aus, dass das bisherige Verfahren keinen Bestand haben wird“, sagte Hans-Günter Henneke, der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Landkreistages. Die Reform werde wohl dazu führen, dass die Grundsteuer für Immobilien steigt, deren Wert in den vergangenen Jahrzehnten stark kletterte. Das betrifft beispielsweise begehrte Lagen in den Innenstädten. „Damit besteht das Risiko steigenden Kostendrucks an Orten, wo die Preise ohnehin hoch sind“, so Henneke. „Die konkreten Auswirkungen werden davon abhängen, wie vor allem die Kommunen die Bewertung beeinflussen können.“

Das oberste deutsche Gericht entscheidet über mehrere Klagen zur Berechnung der Grundsteuer, die prinzipiell auf alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland erhoben wird. Dabei geht es vor allem um die veralteten Einheitswerte, der Basis der Steuerberechnung für Wohngebäude. In Ostdeutschland stammen diese aus dem Jahr 1935, im Westen von 1964. Diese gelten auch heute noch für Immobilien, deren Werte sich während der vergangenen Jahrzehnte unterschiedlich entwickelten. Das führt zu Verzerrungen und Ungerechtigkeiten.

Viele Beobachter der Verhandlung des Verfassungsgerichts im vergangenen Januar erwarten, dass die obersten Richter*innen den Bedenken des Bundesfinanzhofs folgen und das gegenwärtige Verfahren für rechtswidrig erklären. Sollte das so kommen, sagt es aber noch nichts Genaues darüber aus, wie die Grundsteuer reformiert wird. Das Verfassungsgericht wird eine Frist vorgeben. In dieser Zeit müssen Bundestag, Bundesrat und Regierung dann ein neues Gesetz erarbeiten. Dafür gibt es verschiedene Modelle.

„Grundsteuer zeitgemäß“ will nur noch den Boden besteuern, nicht das Gebäude darauf

Die Mehrheit der Bundesländer einigte sich in der vergangenen Legislaturperiode, dass in die Neuberechnung sowohl die Bodenrichtwerte als auch die Baukosten für Gebäude einfließen sollen. Dafür hat Haus & Grund, der Verband der Immobilienbesitzer, Modellrechnungen angestellt. Für Mehrfamilienhäuser in Berlin-Mitte könnte die Grundsteuer demnach von jetzt beispielsweise 3.000 auf 250.000 Euro pro Jahr steigen, für Einfamilienhäuser in Berlin-Zehlendorf von 900 auf 8.000 Euro. Die Belastung für Miethäuser in Dortmund wüchse beispielsweise von 100 auf auf 9.000 Euro, in Mannheim von 400 auf 6.000 Euro.

Die jeweiligen Bundesländer und Kommunen könnten derart drastische Steigerungen allerdings durch regionale Berechnungsfaktoren dämpfen, die ebenfalls im Modell enthalten sind. Grundsätzlich sind nicht nur die Eigentümer betroffen, sondern auch die Mieter, denn die Grundsteuer darf auf sie umgelegt werden. Wichtiger Nachteil des Bundesratmodells: Bis alle Werte auf dem aktuellen Stand sind, könnten zehn Jahre vergehen. Mit einer so langen Übergangsfrist ist das Verfassungsgericht vielleicht nicht einverstanden.

Haus & Grund schlägt deshalb eine Variante vor, bei der nur die Flächen der Grundstücke und Gebäude herangezogen würden. Die Berechnung ginge viel schneller. Ein dritter Vorschlag kommt von dem Bündnis „Grundsteuer zeitgemäß“. Den befürworten unter anderem der Naturschutzbund, der Deutsche Mieterbund und das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. In diesem Modell würde nur noch der Boden besteuert, nicht aber das Gebäude, das darauf steht. Ein zentrales Argument dabei ist: Stiege die relative Belastung für brachliegende Flächen, wirkte das als Anreiz, neue Wohnhäuser zu errichten, die derzeit fehlen.

Unabhängig vom Modell wird es Gewinner und Verlierer geben. Auch wenn die Landesregierungen und kommunalen Spitzenverbände überwiegend betonen, sie wollten mit einer renovierten Grundsteuer nicht mehr als die bisherigen etwa 13 Milliarden Euro jährlich hereinholen.

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