Finanzkrise wirkt in Berlin: Immobilienmarkt eingebrochen

Durch die Krise hat sich der Umfang der Immobilienverkäufe in Berlin halbiert. Dem Senat entgehen dadurch Steuereinnahmen. Wohnungsmieten steigen trotzdem.

Der Immobilienmarkt in Berlin ist seit Beginn der Finanzkrise um rund die Hälfte eingebrochen. Das zeigen die Einnahmen des Landes aus der Grunderwerbsteuer, die die Senatsfinanzverwaltung auf taz-Anfrage veröffentlicht hat. Sie lagen im ersten Halbjahr 2009 rund 50 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum.

Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Verkauf fällig. Seit dem 1. Januar 2007 liegt sie in Berlin bei 4,5 Prozent des Kaufpreises. Das Steueraufkommen ist damit ein guter Indikator für die Entwicklung des Marktes.

Ein Grund für den Einbruch ist laut Nicolas Jeissing, Geschäftsführer des Maklerbüros Engel & Völkers: "Ausländische Käufer haben sich komplett vom deutschen Markt zurückgezogen, weil in ihren Heimatmärkten die Kaufpreise sehr viel stärker zurückgegangen sind." Wer in Häuser investieren will, sucht derzeit also eher in Spanien oder Großbritannien. Der Immobilienfinanzierer Berlin Hyp, der überwiegend der Landesbank Berlin gehört, erwartet erst in den nächsten ein bis zwei Jahren eine anhaltende Markterholung.

Die BerlinHyp, die mit ihren gut 400 Mitarbeitern zu den größten Immobilienfinanzierern Deutschlands zählt, machte im ersten Halbjahr 2009 nur noch ein Neugeschäft von 797 Millionen Euro - im Vorjahr waren es noch 1,48 Milliarden Euro.

"Die Kaufpreise sind gefallen", sagt Makler Jeissing. "Größere Transaktionen gibt es nur noch in den besten Lagen - da lassen sich auch die höchsten Preise erzielen." Es gebe - anders als manchmal befürchtet - jedoch keine Zwangsversteigerungen im großen Stil. Jeissing: "Die Banken stunden lieber die Zinsen, als Immobilien deutlich unter dem Beleihungswert zu verkaufen." Sonst müsste der Wert der von einer Bank an einen Investor vergebenen Kredite in den Bankbilanzen korrigiert werden - und ein zusätzlicher Verlust in den Bilanzen ist das Letzte, was die Banken gerade gebrauchen können.

Und Investoren sind weiter zurückhaltend: Eine Befragung der BerlinHyp und der Landesbank unter rund 140 Maklern, Gutachtern, Wohnungsunternehmen und Projektentwicklern ergab, dass 54 Prozent von ihnen von einem auf Jahressicht weiterhin schrumpfenden Markt ausgehen. Nur 25 Prozent rechnen mit Wachstum.

Die Immobilienpreise werden nach Ansicht der befragten Experten leicht fallen - zumindest für Büros, Hotels oder Einzelhandelsgebäude. Ausgerechnet bei den Mietwohnungen ist die Erwartung anders: 38 Prozent der Experten rechnen mit steigenden Preisen, nur 15 Prozent mit fallenden. Weil die Eigentümer ihre Investitionen wieder reinholen wollen, deutet das eher auf steigende Mieten hin.

Das entspricht auch der Beobachtung von Makler Jeissing: "Im Wohnbereich steigen die Mieten zwar langsamer, aber sie steigen weiter." Nur die Mieten für Büroräume fallen leicht.