Vorkaufsrecht in Berlin: Da geht noch was

In Mitte will der Bezirk erstmals das Vorkaufsrecht nutzen, um Mieter zu schützen. Doch der Käufer legt Widerspruch ein.

Sucht nach Lösungen: Ephraim Gothe, Baustadtrat von Berlin-Mitte Foto: dpa

BERLIN taz | Das ging schnell. Die Hälfte vom Kuchen liegt noch auf dem Blech, da ist das Nachbarschafts­treffen schon wieder beendet. Die rund 20 Mieter*innen der Rathenower Straße 50 sind sich einig: Sie wollen an die Öffentlichkeit. Auf ein großes Transparent, das sie vor dem Haus auf dem Gehweg legen, schreiben sie: „Milieuschutz wirksam machen! Vorkaufsrecht durchsetzen! Mietenwahnsinn stoppen“. Eine Pressemitteilung soll folgen, die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) haben sie auch im Visier, Rechtsschutz wird abgeschlossen. Dass derzeit berlinweit Aktionstage gegen Mietenwahnsinn sind, passt den Mieter*innen gut.

Erstmals hat der Bezirk Mitte per Vorkaufsrecht ein Haus gekauft. Vor rund zwei Monaten gab Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD) bekannt, dass die 15 Wohnungen der Rathenower Straße 50 an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM) gehen, um die Mieter*innen vor steigenden Mieten zu schützen.

Der ursprüngliche private Käufer hatte die Abwendungsvereinbarung, mit der er sich den Zielen des Milieuschutzes verpflichtet hätte, nicht unterschrieben. Der Bezirk konnte zuschlagen. Die Mieter*innen jubelten. Doch nun hat der private Käufer, der laut Bezirksamt anonym bleiben will, überraschend Widerspruch eingelegt. Sofern der Bezirk nicht zurückzieht und es zur Klage kommt, droht ein langer Rechtsstreit.

„Wir hoffen, dass der Bezirk das Vorkaufsrecht für die Ra­thenower Straße 50 jetzt konsequent durchsetzt“, sagt Katharina Mayer, stadtentwicklungspolitische Sprecherin der Linksfraktion in Mitte. Auch für weitere Vorkäufe sei Personal im Bezirksamt Mitte aufgestockt worden. Dass der Vorkauf in Mitte mittlerweile überhaupt geprüft werde, sei ein guter Anfang, so Mayer. Während Mitte zum ersten Mal das Vorkaufsrecht ausübt, hat es Friedrichshain-Kreuzberg bereits elf Mal getan – der Bezirk ist Vorreiter in Sachen Vorkauf. Die notwendigen Strukturen für die Umsetzung würden dort bereits bestehen, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins: „Ob Mitte nun nachzieht, bleibt abzuwarten – die Rathenower Straße 50 könnte ein Startschuss sein.“

Schutz vor Verdrängung

Mit dem Vorkaufsrecht sollen Mieter*innen vor Verdrängung geschützt werden. Wenn in einem Milieuschutzgebiet ein Haus verkauft wird, hat der Bezirk zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzusteigen. Die ursprünglichen Käufer können dem Vorkauf begegnen, indem sie eine Abwendungsvereinbarung unterschreiben und damit etwa auf Umwandlungen in Eigentumswohnungen oder teure Luxusmodernisierung verzichten.

Gustav Schneider, Mieter

„Bei uns war klar, dass hier niemand klein beigeben will“

Unterzeichnet der Käufer nicht, kann der Bezirk das Haus erwerben – auch für Dritte wie Wohnungsbaugesellschaften. Dass das Instrument in Berlin häufiger eingesetzt werden soll, steht im Koalitionsvertrag von Rot-Rot-Grün. Mit den vollen Taschen der sechs Berliner Wohnungsbaugesellschaften und finanzieller Beisteuerung durch das Land lässt sich der Vorkauf finanzieren.

Doch nicht nur im Fall Rathenower Straße 50 droht ein langer Rechtsstreit. Wann der Bezirk den ursprünglichen Käufer ausbooten kann, ist rechtlich umstritten. So können Bezirke das Vorkaufsrecht auch zum Verkehrswert des Grundstücks ausüben, wenn der Kaufpreis diesen deutlich überschreitet – doch rechtlich ist dies noch nicht abschließend geklärt. Insgesamt sieben Verfahren wurden berlinweit bisher von ursprünglichen Käufern gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts angestrengt. „Um mehr Klarheit für die Umsetzung des Vorkaufs zu erlangen, wird mit Spannung auf künftige Gerichtsurteile wie für die Großgörschenstraße geschaut“, so Wild.

Baustadtrat Gothe teilte den Mieter*innen schriftlich mit, dass der Bezirk die Widersprüche schnellstmöglich bearbeiten werde. Für die Mieter*innen der Rathenower Straße 50 gelten nach wie vor die Regeln des Milieuschutzes. Zusätzliche ­Kriterien durch eine Abwendungsvereinbarung würden die Mieter jedoch langfristig schützen.

„Für uns Mieter*innen war von Anfang an klar, dass hier niemand klein beigeben will“, sagt Gustav Schneider, der in der Rathenower Straße 50 wohnt. Als er erfuhr, dass das Haus verkauft werden soll, ergriff er die Initiative: Er holte die Nachbarn ins Boot. „Wir werden nicht einfach hinnehmen, was hinter unserem Rücken ausgehandelt wird“, so Schneider.

Comments

[DiMa]

Es ibt kein Vorkaufsrecht! Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn die Nutzung und Bebauung dem Bebauungsplan oder den Zielen und Zwecken entsprechen. Der entsprechende Paragraph stellt also auf den Ist-Zustand des Gebäudes und der Nutzung ab. Diese dürften in Berlin ganz überwiegend gegeben sein. Die dem Käufer unterstellte Nutzung ist vollkommen unerheblich. Aus diesem Grund wurde von diesem angeblichen Recht bisher auch kein Gebrauch gemacht. Der Bezirk handelt rechtswidrig. Eine erstinstanzliche (noch nicht rechtskräftige) Entscheidung gegen den Bezirk Schöneberg liegt bereits vor.

[Max Mutzke]

@DiMa Es gibt ei einziges Urteil des LG, das diesen Inhalt hat und dieses urteil ist nicht rechtskräftig und wird unter Juristen eher als fragwürdig angesehen. Also mal immer langsam mit dem Behaupten irgendwelcher "Fakten".

[DiMa]

Ich empfehle Ihnen § 26 Nr. 4 BauGB:

"Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist."

Wesentlich sind "bebaut ist", "genutzt wird" und "aufweist". Alles in IST-Zustand.

Die Bezirke üben regelmäßig das Vorkaufsrecht unter Berufung auf § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB aus. Es hilft in solchen Fällen, einen Paragraphen weiter zu lesen. es ist schon merkwürdig, weshalb die zuständige Senatorin und einige Bezirkspolitiker diesen Ausschluss nicht zur Kenntnis nehmen wollen, insbesondere, da sich die Abwendung des Vorkaufsrechts aus § 27 BauGB ergibt. Auch die Kommentarliteratur ist eindeutig. Mit welchem Argument sollte also § 26 nicht anwendbar sein?

Für mich ist der Wortlaut des Gesetzes übrigens erst mal Fakt.

[Sven]

Was für eine Verschwendung öffentlicher Gelder. Überlasst die Mieten dem Markt, und Angebot und Nachfrage kommen zum Ausgleich.

[LesMankov]

@Sven Wenn da bloß nicht diese Realität namens Kapitalismus wäre... Der Markt gleicht nicht aus, er akkumuliert Kapital...

[Sven]

@LesMankov Du bist anscheinend noch nicht im Jahr 2018 angekommen. Der Markt allokiert Kapital dorthin, wo es nachgefragt wird. Wenn man den Markt nur wirken lässt. Ohne die linke Regierung in Berlin würde dort viel mehr gebaut.

[Max Mutzke]

Hurrah, endlich haben die Befürworter des "der-Markt-regelt-alles" auch in die taz gefunden! Oder werden Sie bezahlt?

Dass der Markt es richten wird, ist gerade im Bereich Mieten solch offensichtlicher Unsinn, dass ich angenommen hätte, es gibt nicht mehr viele Menschen, die sich so etwas noch zu äußern trauen.

Man lernt nicht aus ...

[Sven]

@Max Mutzke Natürlich richtet der Markt die Dinge. Besserverdiener ziehen in die Innenstadt und Geringverdiener ins Umland oder nach Rostock. Was ist daran das Problem? Glaubt hier jemand wirklich, dass ein intervenieren der Staat die Dinge besser hinbekommt? Die meisten Sozialwohnungen sind fehlbelegungsabgaben, und der Staat macht nichts.