Probleme beim Bauprojekt Holzmarkt

Auf dem Holzweg

Sie waren die Lieblinge der Stadt. Mit ihrem urbanen Dorf hat sich Berlin im Ausland geschmückt. Nun steht der Holzmarkt an der Spree vor dem Aus.

Auf dem Holzmarkt: Er könnte scheitern, wenn keine Versöhnung in Sicht ist Foto: Karsten Thielker

Am Ende ging es einfach nicht mehr. Da sind Mario Husten und Juval Dieziger aufs Dach gestiegen und haben die schwarze Fahne gehisst. Seitdem weht über dem Holzmarkt an der Spree der Schriftzug „Halbmast“. Als Zeichen der Trauer, dass etwas gestorben ist. Dass neben ihrem Hippiedorf ein Nullachtfünfzehnturm hochgezogen werden könnte. Dass sich die Mieter dann über den Lärm der Clubs und der Nachtschwärmer beschweren. Dass am Ende sogar das Dorf verschwinden könnte. „Wir wollen nicht, dass da etwas hinkommt, das mit uns nichts zu tun hat“, sagt Juval Dieziger. In seiner Stimme liegt Verbitterung. „Wir sind ausgebrannt.“

Diese Geschichte handelt von einer Utopie, die das Zeug hatte, Wirklichkeit zu werden. Und davon, wie sie an den Mühen der Ebene scheiterte, weil die anfängliche Euphorie in Misstrauen umschlug. Und sie erzählt, wie inzwischen jeder die Schuld beim andern sucht.

Seid realistisch, fordert das Unmögliche: Husten und Dieziger, beide im Vorstand der Holzmarkt Genossenschaft, haben sich den Spontispruch zu Herzen genommen. 2012 haben sie den Zuschlag für das ehemalige Gelände der BSR an der Spree bekommen. Ein Filetgrundstück mit den Glastürmen der BVG auf der einen und dem Radialsystem auf der anderen Seite. Käufer war die Pensionskasse Abendrot aus der Schweiz, die das Gelände den Holzmarkt-Leuten in Erbpacht gab. Alternative Projektentwickler gewinnen ein Bieterverfahren gegen Immobilienhaie. Und das in bester Lage. Schöne Schlagzeilen waren das. Berlin, die Hauptstadt der Kreativen, hatte sein schräges Image wieder einmal unter Beweis gestellt.

Und schräg war es wirklich, was Husten und Dieziger vorhatten. Ein Mörchenpark sollte das Spreeufer für die Berlinerinnen und Berliner zugänglich machen. Ein urbanes Dorf, bestehend aus in- und übereinander verschachtelten Holzhütten, sollte zum Ort von Party und alternativem Wirtschaften werden, und am Rande des Dorfes sollte das Eckwerk entstehen, getrennt durch die Trasse der Bahn. Das Eckwerk sollte zeigen, dass auch Hippies Immobilienprojekte stemmen können. Keine von der Stange, sondern innovativ und nachhaltig, wie Juval Dieziger immer wieder betont. „Wir wollten, dass im Eckwerk Arbeiten und Wohnen ineinander übergehen.“

Aus Holz sollte das Eckwerk sein, die Entwürfe stammen aus der Feder von Stars wie Graft Architekten und Jan Kleihues. Büros für neue Ideen und Unternehmen, aber auch 115 Wohneinheiten, wo bis zu 900 Studierende für 250 bis 350 Euro im Monat selbst bestimmen sollten, wie viel Privatsphäre sie brauchen und wie viel Raum zum Arbeiten. Die Tourismusbranche jauchzte, auf Immobilienmessen schmückte sich die Stadt mit den kreativen Hippies. Das Holzmarkt-Projekt hatte das Zeug, nach dem Tacheles zum zweiten großen alternativen Anziehungspunkt Berlins zu werden.

Ein bisschen davon ist nun, da es Frühling wird, zu spüren. Die Touristen lümmeln auf den Holzpodesten am Spreeufer. Das kunstvolle Backsteinpflaster stammt von Abrissscheunen aus der Region, draußen hängen Plakate, die die Games Week ankündigen und einen Poetry Slam. Es gibt einen Proberaum für Artisten, das Sälchen für Veranstaltungen, Café, Bäcker, Weinladen, Physiotherapeut, Kindergarten. Wer gut und teurer essen will, bucht im Restaurant Katerschmaus direkt an der Spree. Noch immer atmet das Treiben etwas von der unfertigen Atmosphäre der Bar 25, einer wilden, vertrauensvollen Zwischennutzungsidylle für Partygänger, die 2003 an diesem Ort gegründet worden war – unter anderen von Juval Dieziger.

Das Dorf ist fertig, doch auf der anderen Seite der Bahn ragt noch immer kein Turm in die Höhe. Im Gegenteil. Das Scheitern des Eckwerks hat das Zeug, den gesamten Holzmarkt zusammenstürzen zu lassen.

Juni 2003 Die Bar 25 entsteht als mobiler Club in einem alten DDR-Wohnwagen, der irgendwann auch auf einer Brache an der Spree zwischen Jannowitzbrücke und Hauptbahnhof parkt, die den Berliner Stadtreinigungsbetrieben (BSR) gehört. Die Bar wächst, aber der Mietvertrag bleibt temporär.

September 2010 Die BSR hat dem Club gekündigt, das Grand Closing der Bar 25 dauert fünf Tage. Es wird viel getanzt und geweint zwischen den selbst zusammengezimmerten Holzhütten, in denen die Barbetreiber leben und arbeiten, wenn sie nicht gerade mitfeiern.

Juli 2011 Direkt gegenüber vom alten Standort, auf der Kreuzberger Seite des Spreeufers, eröffnen die Macher der Bar 25 das Kater ­Holzig mit zwei Bühnen, mehreren Bars, Dachterrasse und Restaurant.

Oktober 2012 Berlins derzeit spannendste Grundstücksfrage ist entschieden. Die inzwischen gegründete Holzmarkt Genossenschaft hat den Zuschlag für die 18.000 Quadratmeter der BSR bekommen, auf dem sich die Bar 25 befand. Käufer ist die Schweizer Stiftung Abendrot, und sie wird das Grundstück per Erbbaurecht an die Genossenschaft verpachten. Der Kaufpreis soll zehn Millionen überschritten haben. Es geht also zurück ans andere Ufer, dort soll das urbane Dorf Holzmarkt entstehen, aber auch das Eckwerk.

Die Geschichte des Eckwerks ist der Versuch einer Quadratur des Kreises. Als die Stiftung Abendrot und die Holzmarkt Genossenschaft 2012 das 6.000 Quadratmeter große Gelände mit einem Bauvolumen von 35.000 Qua­drat­me­tern übernahmen, gab es einen gültigen Bebauungsplan. Der sah dort, wo das Eckwerk entstehen sollte, ein Bürohochhaus vor. Mario Husten, Juval Dieziger und ihre Mitstreiter wollten aber ihren Traum vom Wohnen und Arbeiten auf flexiblen Grundrissen verwirklichen.

Um alles unter einen Hut zu kriegen, musste der Bebauungsplan geändert werden. Kein Problem, meinte der damalige grüne Baustadtrat Hans Panhoff. „Panhoff hat uns versprochen, dass wir das alles in einem Jahr über die Bühne bringen“, erinnert sich Mario Husten.

Die Holzmarkt-Leute machten sich ans Werk. Mit der Änderung des Bebauungsplans bestand schließlich auch die Möglichkeit, das Dorf planungsrechtlich zu sichern. Im Gegenzug stimmten sie der öffentlichen Durchwegung des Geländes und einem Spreeuferweg zu. Mit dem Bezirk schlossen sie einen städtebaulichen Vertrag. Das Eckwerk selbst wurde neu geplant. Statt eines großflächigen Turms sollten nun fünf schlanke gebaut werden, natürlich in Holzbauweise.

Auch weitere Baumaßnahmen am Ufer müssten eingestellt werden Foto: Karsten Thielker

Partner Gewobag

Um den Bau des Eckwerks – die eigentliche Herausforderung am Holzmarkt – abzusichern, kam mit der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag noch ein finanzstarker Partner ins Boot. „Nach dem Bau“, erinnert Juval Dieziger, „sollte das Eckwerk in den Bestand der Gewobag gehen, wir als Holzmarkt wären der Träger gewesen.“ Gewobag-Vorstand Markus Terboven war begeistert. Noch im April 2014 sagte er: „Dieses Konzept ist perfekt für diese Lage. (…) Hier werden Lebensräume und Arbeitsräume miteinander verbunden.“

Mit 10 Prozent stieg die Gewobag daraufhin in die Eckwerk Entwicklungs GmbH (EEG) ein. 90 Prozent hielt weiterhin die Holzmarkt Genossenschaft. „Falls die Kooperation scheitern sollte“, so Dieziger, „würden wir wieder auseinandergehen. Das haben Markus Terboven und ich per Handschlag besiegelt.“

Doch dann begannen die ersten Probleme. Die Planungsleistungen für das Eckwerk in Höhe von fünf Millionen Euro finanzierten die Genossen aus eigener Tasche. Auch an der Pacht, die an die Baseler Abendrot-Stiftung zu entrichten war, beteiligte sich die Gewobag nicht. „Wir haben uns dabei nichts gedacht“, sagt Dieziger.

April 2014 Die Architekten Kleihues + Kleihues und Graft stellen ihren Entwurf für das Eckwerk vor. Fünf Türme haben sie entworfen, die aus einem gemeinsamen Sockel wachsen. Im Hybrid aus Wohn- und Arbeitsgebäude sollen auf 6.000 Quadratmetern 35.000 Quadratmeter Geschossfläche entstehen. 23.500 Quadratmeter davon sollen Wohnanteil werden.

März 2016 Baustadtrat Hans Panhoff (Grüne) schlägt der Holzmarkt Genossenschaft vor, auf die Festsetzung des Wohnanteils zu verzichten, dann soll der dazu notwendige neue Bebauungsplan in Kraft treten. Panhoff verspricht, ihn nach der Wahl im November öffentlich auszulegen und damit endgültig abzusegnen.

Mai 2017 Der Holzmarkt wird eröffnet. Es gibt einen zentralen Dorfplatz und Park inklusive Kita und Dojo, Café und Bäcker, Restaurant und Club, Veranstaltungshaus und Probebühne, Studios und Ateliers. Das Eckwerk allerdings steckt in einer Krise. Der neue Bebauungsplan, Voraussetzung fürs Eckwerk, lässt auf sich warten.

Juni 2017 Der neue Bezirksstadtrat für Bauen, Florian Schmidt (Grüne), winkt den Bebauungsplan noch immer nicht durch und hüllt sich stattdessen in Schweigen. An der Eckwerk Entwicklungs GmbH ist auch die städtische Wohnungsbaugesellschaft Gewobag beteiligt, die neuerdings behauptet, die Hauptbeteiligte der GmbH – der Holzmarkt – sei insolvent.

August 2017 Die Holzmarkt Genossenschaft kündigt der Gewobag den Beteiligungsvertrag an der GmbH.

Oktober 2017 Die Gewobag überzieht die Holzmarkt Genossenschaft mit Klagen. Gleichzeitig kündigt die Stiftung Abendrot der Genossenschaft den Pachtvertrag für das Grundstück, auf dem das Eckwerk entstehen sollte.

April 2018 Die Prozesskosten wachsen, der Holzmarkt ist ernsthaft in Gefahr. (sm/wera)

Vielleicht auch deshalb, weil bislang alles so glattgegangen war. Weil Warnungen in den Wind geschlagen wurden. Weil die Holzmarkt-Leute, die einen Bieterpoker gewonnen hatten, sich für unschlagbar hielten.

Der tote Stadtrat

Auch aufseiten des Bezirks schien zunächst alles wie am Schnürchen zu laufen. Bereits Ende 2014 hatte die Bezirksverordnetenversammlung die Änderungen im Bebauungsplan abgesegnet, danach ging das Verfahren durch die zuständigen Behörden, und auch die hatten nichts einzuwenden. Bis plötzlich das Stadtplanungsamt Bedenken anmeldete. Die für das Eckwerk festgesetzte Wohnfläche von 23.500 Qua­drat­me­tern sei nicht genehmigungsfähig, berichtet Husten. Der Grund: Noch immer handelte es sich um ein städtebauliches Kerngebiet für Handel, Wirtschaft, Verwaltung und Kultur. Und da ist das Wohnen nur in Ausnahmefällen möglich.

Aber auch für dieses Problem hatte Stadtrat Hans Panhoff eine Lösung. Er schlug vor, auf eine genaue Festlegung der Wohnfläche zu verzichten. Für die Genehmigung sollte es reichen, gesunde Wohnverhältnisse nachzuweisen. Dahinter verbirgt sich das Ringen um Lärmschutz, in Kerngebieten mit Wohnen ein konfliktreiches Thema.

Doch die Zeit lief den Holzmarkt-Leuten und Panhoff davon. Im Herbst 2016 standen Wahlen an. Zur Überraschung vieler entschieden sich die Grünen in Friedrichshain-Kreuzberg, anstelle von Panhoff den Stadtaktivisten Florian Schmidt als Stadtratskandidaten zu nominieren. Schmidt ist seit Ende 2016 im Amt, Panhoff starb im März 2017. Bis heute hat der Holzmarkt keinen neuen Bebauungsplan.

Feindliche Übernahme

2017 war nicht nur das Jahr, in dem das Holzmarkt-Dorf am 1. Mai feierlich eröffnete. Es war auch das Jahr, in dem das Eckwerk ins Trudeln kam. Die Gewobag stand unter politischem Druck, denn der Senat hatte beschlossen, dass alleine die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften 6.000 Wohnungen im Jahr errichten sollen. Außerdem sollten dort, wo die öffentliche Hand über einen Bebauungsplan Einfluss auf private Investoren nehmen konnte, 30 Prozent der neuen Wohnungen als Sozialwohnungen errichtet werden. „Plötzlich war von Wohnen und Arbeiten keine Rede mehr“, ärgert sich Dieziger. Der Minderheitsgesellschafter der EEG verfolgten nun andere Ziele als die Mehrheitseigner. Keine Mischung von Arbeiten und Wohnen, sondern 650 reguläre Studentenwohnungen, das war jetzt der Plan der Gewobag.

Im April 2017 hat der Holzmarkt dann einen Brief an die Gewobag geschrieben. „Darin haben wir gesagt: Entweder wir einigen uns, oder die Gewobag gibt ihre Anteile zurück.“ So wie es beim Handschlag vereinbart war.

Zum Eklat kam es dann am 6. Juli 2017 auf einer Gesellschafterversammlung. „Mitten in der Versammlung hat uns Terboven gefragt, ob die EEG nicht überschuldet sei“, ärgert sich Dieziger. Hintergrund waren die fünf Millionen, mit denen die Genossenschaft bei den Planungen für die Hochhäuser in Vorleistung gegangen war. „Terboven hat mich dann beiseitegenommen und gesagt: Glaubt ihr wirklich, dass ihr hier Baurecht kriegt? Wer seid ihr eigentlich? Wisst ihr überhaupt, mit wem ihr es zu tun habt? Wir vertreten die Interessen der Stadt, nicht ihr.“

Als Konsequenz daraus kündigte der Holzmarkt den Beteiligungsvertrag mit der Gewobag. In dem Schreiben, das der taz vorliegt, heißt es: „Aufgrund der unwiederbringlichen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses (…) ist einer Fortsetzung des Beteiligungsvertrags die Geschäftsgrundlage entzogen.“ In einem anderen Schreiben ist sogar von einer „feindlichen Übernahme“ durch die Gewobag die Rede. Seitdem hat die Gewobag die Holzmarkt Genossenschaft mit einer Welle von Klagen überzogen. Die Prozesskosten setzen den Holzmarkt-Leuten mächtig zu.

Schmidts Dilemma

Eine ganz andere Geschichte als die der feindlichen Übernahme erzählt Florian Schmidt. „Als ich Ende 2016 ins Amt kam, musste ich mich erst mal in die Materie einarbeiten“, erzählt der ehemalige Atelierbeauftragte und Stadtsoziologe, der in der Südlichen Friedrichstadt ein Kunst- und Kreativquartier vorangetrieben hatte. Die Materie war ihm also nicht fremd.

Am 1. Mai 2017 eröffnete das Holzmarkt-Dorf feierlich. Gleichzeitig kam das Eckwerk ins Trudeln

Wohl aber der Weg, den sein Vorgänger Panhoff und die Holzmarkt Genossenschaft ein­ge­schla­gen hatten. „Damit der Bezirk dem Vorhaben gesunde Wohnverhältnisse attestieren und das Projekt genehmigen kann, muss er wissen, wo an welcher Stelle gewohnt wird und welche Flächen Gemeinschaftsflächen sind“, so Schmidt zur taz. Dieses nachzuweisen gelte nicht nur für den Holzmarkt, sondern für jeden Investor. „Wenn wir das genehmigen, dann kann sich jeder auf solche Ausnahmen berufen.“

Hinzu kam, dass die Juristen im Rathaus eine Genehmigung auf dieser Planungsgrundlage abgelehnt hatten. „Natürlich kann man als Stadtrat ins Risiko gehen“, sagt Schmidt und verweist auf sein Engagement bei der Ausübung des Vorkaufsrechts. „Aber das geht nur, wenn die Verwaltung und der Senat hinter einem stehen.“ In diesem Fall sei das nicht so gewesen. Florian Schmidt resümiert: „Ich habe mich entschlossen, einen unter Druck entstandenen rechtswidrigen Fahrplan nicht zu übernehmen.“

Und noch etwas treibt Schmidt um. „Das Nutzungskonzept des Eckwerks sieht flexibles und temporäres Wohnen für Start-ups und Leute aus dem Ausland vor. Das ist ein sehr lukratives Geschäftsmodell.“ Schmidt dagegen sieht sich dem politischen Ziel verpflichtet, dauerhaft günstigen Wohnraum zu schaffen. Gegenüber der taz betont der grüne Stadtrat aber, dass dies bei der Genehmigung keine Rolle spiele.

Das Eckwerk schien Ende 2017 zum Fiasko zu werden. Denn inzwischen hatte auch die Stiftung Abendrot Druck gemacht. Sie drohte damit, den Erbpachtvertrag mit der Holzmarkt Genossenschaft aufzulösen, es sei denn, es komme zu einer Einigung mit dem Bezirk. Weil es diese bis Jahresende nicht gab, zog die Stiftung die Reißleine.

Eine Frist, den Vertrag neu auszuhandeln, endete im April dieses Jahres. Juval Dieziger und Mario Husten haben hoch gepokert – und verloren.

Wer ist schuld?

Noch eine Fahne weht auf den Dächern des Holzdorfes. Eine mit einem Fragezeichen drauf. Man kann es auch so interpretieren: Wer ist schuld?

Denn inzwischen geht es allen nur noch darum, die Verantwortung für das Scheitern von sich zu weisen. Die Gewobag unterstellt dem Holzmarkt, an einer Wohnnutzung nie Interesse gehabt zu haben. Grund sei die von Panhoff vorgeschlagene Veränderung des Bebauungsplans, aus dem die 23.500 Quadratmeter Wohnen verschwunden waren. Eine böse Unterstellung. Dennoch schreibt die Gewobag auf Anfrage der taz: „Dies kann die Gewobag gerade vor dem Hintergrund der in Berlin kritischen Wohnungssituation nicht mittragen.“

Wer als Student ein paar Jahre bleibt, möchte vielleicht lieber fürs Examen lernen, als von Techno beschallt zu werden

Der Holzmarkt wiederum wittert eine Verschwörung von Gewobag und Bezirk und verweist hinter vorgehaltener Hand auf die Tatsache, dass gerade die Gewobag Florian Schmidt zum Helden des Vorkaufsrechts gemacht habe. Tatsächlich ist der grüne Baustadtrat, wie auch Bausenatorin Katrin Lompscher, unter Druck. Beide müssen Wohnungen liefern. Lompscher soll das durch Neubau tun, Florian Schmidt hat einen anderen Weg eingeschlagen. In nunmehr zwölf Fällen hat sein Amt das Vorkaufsrecht wahrgenommen und einen spekulativen Hausverkauf verhindert, zuletzt in der Mariannenstraße 30. Vielen gilt Schmidt deshalb als politischer Shootingstar, seine Losung heißt: „Wir kaufen uns die Stadt zurück.“

Mit „wir“ meint Schmidt das Land Berlin und die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Denn in der Mariannenstraße 30 war es die Gewobag, zu deren Gunsten Schmidt die Vorkaufskarte gezogen hat. Will der grüne Bezirkspolitiker weiter auf seiner Erfolgswelle reiten, so insinuieren es die Holzmarkt-Leute, kann er sich nicht mit einem so wichtigen Partner anlegen. Schmidt weist diese Unterstellung gegenüber der taz zurück: „Das grenzt an Verleumdung.“

Kein Kompromiss in Sicht

Es ist Ende April, kalt ist es draußen an der Spree. Husten und Dieziger sitzen im Innenraum des Restaurants Katerschmaus. „Auf dem Gelände stehen 200 Arbeitsplätze auf dem Spiel“, betont Dieziger. Am Tag zuvor haben sich die Gesellschafter der EEG noch einmal getroffen. Die Gewobag hat der taz daraufhin mitgeteilt, weiterhin kompromissbereit zu sein. „Der Gewobag ist weiterhin daran gelegen, mit dem Projekt ‚Eckwerk‘ einen Ort für Berlin zu schaffen, an dem Kreativität und Innovation zusammen mit bezahlbarem, studentischem Wohnen möglich wird“, heißt es in einer Stellungnahme.

Auch die Holzmarkt-Leute haben Sätze wie diese formuliert, sie kommen ihnen schwer über die Lippen. Mario Husten sagt: „Die Genossenschaft macht den Weg frei für einen Neuanfang. Wir unterstützen die Stiftung und den Bezirk bei der Suche nach einer konstruktiven Lösung sowohl im Interesse der Stadt als auch des Quartiers.“

An einen Erfolg zu glauben fällt ihnen dennoch schwer. „Wenn die Abendrot das Grundstück verkauft, wird es um das Zehnfache teurer werden“, sagt Dieziger. Investoren sollen jedenfalls schon auf der Matte stehen. Der Traum vom Experiment an der Spree hätte sich in einen Albtraum verwandelt.

Aber selbst wenn die Gewobag zum Zuge käme und normale Studentenwohnungen baute, könnte es für den Holzmarkt eng werden. Wer nur für ein paar Monate in ein Apartment zieht, macht sich nichts aus Lärm. Wer als Student ein paar Jahre bleibt, möchte vielleicht lieber fürs Examen lernen, als von Technolärm aus dem Kater Blau beschallt werden.

Am Ende des Gesprächs steht Juval Dieziger auf und kümmert sich um die Gäste des Katerschmaus. Vom Lärmschutz abgesehen sei das Dorf, das hat ihm Florian Schmidt in einem informellen Gespräch versichert, nicht gefährdet. Es gibt zwar keinen neuen Bebauungsplan, doch der städtebauliche Vertrag mit dem Bezirk gilt.

Eine wiederum andere Geschichte erzählt Mario Husten. Er verweist darauf, dass der Holzmarkt auf Betreiben der Gewobag noch immer nicht in den Grundbüchern eingetragen sei. Das bedeute nicht nur erhebliche finanzielle Probleme. Auch weitere Baumaßnahmen, etwa bei der Ufergestaltung, müssten nun eingestellt werden.

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