Gesetzesnovelle beim Mietrecht: Möbelstücke sollen Mieterschutz nicht aushebeln
Justizministerin Hubig plant mit einem Gesetzentwurf neue Regelungen im Mietrecht. Das betrifft möblierte Wohnungen, Kündigungsschutz und Indexmieten.
Wer eine neue Wohnung auf den gängigen Immobilienportalen sucht, kommt meist nicht mehr um möblierte Wohnungen herum. Mal steht ein abgesessenes Sofa drin, mal ist die Wohnung hochwertig eingerichtet. Aber eins haben die Angebote oft gemeinsam: Sie sind deutlich teurer als unmöblierte Wohnungen.
Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse, die in diesem Sommer verlängert wurde, auch für möblierte Wohnungen. Das Problem ist nur: Vermieter*innen dürfen für die bereitgestellten Möbel einen „angemessenen“ Aufschlag nehmen – aber was angemessen ist, ist nirgends geregelt und Vermieter*innen sind auch nicht verpflichtet, den Möblierungsaufschlag transparent zu machen. Das ist ein großes Schlupfloch bei der Mietpreisbremse. Denn für Mieter*innen ist es kaum nachvollziehbar, ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde oder nicht.
Das Ganze ist kein Randphänomen. In den fünf größten Städten der Bundesrepublik ist mittlerweile jede dritte angebotene Wohnung möbliert. Das ergab eine Auswertung des Portals Immobilienscout.
Noch komplizierter ist es bei Kurzzeitvermietungen zum „vorübergehenden Gebrauch“ – denn da greift offiziell kein Mieterschutz. Eigentlich war das als Ausnahme gedacht, etwa für befristete Kuraufenthalte an einem anderen Ort oder kurze Arbeitseinsätze. Aber die Kurzzeitvermietungen boomen seit Einführung der Mietpreisbremse. Gesetzlich ist nämlich nicht klar definiert, welche Zeitspanne als „vorübergehend“ gilt.
Mieterschutz stärken
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) möchte das gerne ändern und hat einen ersten Gesetzentwurf erarbeitet, der derzeit noch im Kabinett abgestimmt wird. Aus Kreisen des Justizministeriums heißt es: „Rechtsunsicherheiten bei der Kurzeitvermietung und bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum tragen dazu bei, dass die Mietpreisbremse umgangen werden kann.“
Der Gesetzentwurf sehe deshalb vor, dass Vermieter*innen künftig „den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen“. Dieser müsse sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein. Für voll möblierte Wohnungen solle eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können.
Kurzzeitmietverträge sollen zudem, so heißt es weiter aus Kreisen des Justizministeriums, künftig „einmalig für maximal 6 Monate abgeschlossen werden können“. Dies solle nur möglich sein, „wenn ein besonderer Anlass für die Kurzzeitvermietung beim Mieter vorliegt“. Neu sind diese Ideen nicht. Im November gab es bereits eine Bundesratsinitiative, die das Gleiche vorsieht.
Insgesamt umfasst der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ fünf Vorhaben. So sollen auch Indexmietverträge stärker reguliert werden als bisher. Die mögliche Mietsteigerung richtet sich dort, wie der Name schon andeutet, nach der Inflation. Die Besonderheit ist: Nur bei Mietabschluss gilt die Mietpreisbremse, danach kann die Miete gemäß der Inflation weiter erhöht werden. Bei regulären Mietverträgen können die Mieten immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Hubig möchte nun, dass die Mieterhöhungen „in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 Prozent jährlich gedeckelt werden“.
Mieterschutzbund begrüßt Reformpläne
Ein weiteres Vorhaben betrifft den Kündigungsschutz, wenn Mieter*innen in Zahlungsverzug geraten. Momentan ist es bei außerordentlichen Kündigungen so, dass eine Kündigung abgewendet werden kann, wenn die ausstehende Summe innerhalb von zwei Monaten zurückgezahlt wird. Diese Schonfrist soll nach den Plänen von Hubig künftig einmalig auch bei ordentlichen Kündigungen gelten. Mieterschutzverbände fordern das schon seit Längerem, damit ließe sich auch ein Teil von Zwangsräumungen verhindern.
Zuletzt soll es auch noch Änderungen bei Modernisierungen geben. „Die Wertgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen nach den vereinfachten Verfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden“, heißt es aus Kreisen Justizministeriums.
Bei den meisten Vorhaben sah die SPD auch schon unter der Ampelregierung Handlungsbedarf, Mieterschutzverbesserungen scheiterten aber am Widerstand der FDP. Wie die Union damit umgeht, bleibt abzuwarten. Der Entwurf sei „derzeit Gegenstand von Gesprächen innerhalb der Bundesregierung“.
Die Vorhaben seien „absolut begrüßenswert und notwendig“, erklärte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. Angesichts explodierender Neuvermietungsmieten sei „politisches Handeln unausweichlich“. Doch ganz zufrieden ist sie nicht. Zwar sei beim Vorschlag zum möblierten Wohnen positiv, dass sich der Zuschlag am Zeitwert der Möbel orientieren soll. Die vorgesehene Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete für voll möblierte Wohnungen sei „jedoch zu hoch und droht die Preisspirale weiter anzutreiben“, kritisiert Weber-Moritz. Auch bei den Indexmietverträgen plädiert sie für eine stärkere Deckelung.
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