Sanieren in Deutschland: Auf die Platte, fertig, los!
Um die Klimaziele zu erreichen, müssen viel mehr Häuser energetisch saniert werden. Neuen Schwung könnte die Sanierung von Plattenbauten bringen.
Ein Quader, 102 Meter lang, mit fünf Stockwerken und 82 Wohnungen. Immer im selben Abstand eine Abfolge von Fenster, Balkon und wieder ein Fenster. Alles gefasst von grauem Beton. Gewöhnlicher könnte der Gebäuderiegel in Ludwigsfelde, einer Mittelstadt südlich von Berlin, eigentlich nicht sein. Mit mehr als 650.000 Wohnungen ist der Plattenbautyp WBS 70 der am häufigsten in der DDR verwendete. Nur in einer Sache übertrumpft das Wohnhaus in Ludwigsfelde seine baugleichen Geschwister: seiner Energieeffizienz.
Vor einem Jahr wurde der Bau in kürzester Zeit energetisch saniert, dank industrieller Sanierungstechnik. Statt dem rauen grauen Putz umgibt das Haus nun ein neues Gewand aus großen Dämmplatten. Und die auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage erzeugt Strom für die Bewohnenden.
Was für diesen einen WBS-70-Bau gilt, könnte sich potenziell auf alle übertragen lassen. Dass ein Haus dem anderen gleicht, ist schließlich eine Grundidee des industriellen Wohnungsbaus. Deshalb könnte Ludwigsfelde eine Blaupause fürs energetische Sanieren sämtlicher Plattenbaubestände sein. Und manche Expert:innen hoffen gar, dass derartige Projekte Deutschlands großen Sanierungsbedarf insgesamt lindern könnten.
Die Klimaziele sind weit weg
Bisher hängen die bereits vorhandenen Gebäude in Europa noch weit hinter den energetischen Standards, die sie eigentlich erfüllen müssten – sofern die Europäische Union ihre Klimaziele erreichen will. Deshalb kündigte die EU 2020, eine „Renovierungswelle“ an, durch die bis 2030 europaweit 35 Millionen der Bestandsgebäude ausgebessert werden sollen.
Momentan droht die Welle zu versickern. Auch Deutschland verfehlte 2025 seine Ziele. Der Gebäudebereich ist hierzulande weit entfernt von einer Klimaneutralität bis 2045 und für 30 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich. Sie entstehen beim Bauen, Sanieren und Nutzen der Gebäude. 35 Prozent der gesamten Endenergie verbrauchen Gebäude in Deutschland.
Wie energieeffizient ein Wohnhaus ist, bekommen dessen Bewohner:innen schnell zu spüren. Sie merken es daran, wie gut die Wohnung im Winter die Wärme hält oder spätestens mit der Heizkostenabrechnung. Zum Vergleich: Laut einer Berechnung der Schwäbisch Hall liegen die Energiekosten pro Jahr in einer unsanierten Wohnung im Schnitt bei etwa 42 Euro pro Quadratmeter. Tauscht man die Fenster aus, verbessert die Dämmung der Gebäudehülle und baut eine Photovoltaikanlage aufs Dach, können die Kosten auf 7 Euro pro Quadratmeter und Jahr sinken.
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Der Nutzen ist also enorm, trotzdem bleibt Deutschland weit hinter der Sanierungsrate von 2 Prozent pro Jahr zurück, die sich die Bundesregierung als Ziel gesetzt hat. Zurzeit ist die Quote sogar rückläufig und liegt bei 0,7 Prozent. Die Hauptgründe dafür sind Materialkosten, Inflation und fehlende Fachkräfte.
Projekte wie in Ludwigsfelde geben Hoffnung auf eine Trendumkehr, weil sie zwei Aspekte – industrielle Bauweise mit serieller Sanierung – kombinieren. Letztere wird auch als „Energiesprong“ bezeichnet. Das Konzept wurde 2013 in den Niederlanden entwickelt und kombiniert industrielle Sanierungstechnik mit regenerativer Technik wie Photovoltaik. Von der konventionellen energetischen Sanierung unterscheidet sie sich vor allem durch eins: Tempo.
Statt per Hand entlang eines Gerüsts Dämmmaterialien an die Hauswand anzubringen, werden Fassadenelemente nach einem 3D-Scan des Hauses wie für einen Baukasten in der Fabrik vorgefertigt. Fenster und Photovoltaikanlagen werden dabei direkt eingefügt. Im Anschluss müssen die Platten nur noch an der Hauswand verankert werden.
Je ähnlicher, desto besser
Umso einfacher und effizienter wird das, wenn ein Gebäude dem anderen gleicht – wie bei den WBS-70-Riegeln. Daher eigne sich der Plattenbau perfekt fürs serielle Sanieren, findet Nico Gorsler, Leiter im Bereich Bau- und Wohnungswirtschaft bei Energiesprong Deutschland. Platte auf Platte sozusagen. „Das sind sehr einfache Strukturen mit großem Wiederholungsfaktor, die allein schon von der rechteckigen Gebäudeform ideal geeignet sind“, sagt Gorsler.
Als Teil der Deutschen Energie-Agentur (Dena) begleiten er und sein Team im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie die Entwicklung dieser Art der Sanierung. Bis 2030 hat sich die Dena vorgenommen, eine Sanierungsquote von 0,5 Prozent beizusteuern. Das wären jährlich 200.000 Wohneinheiten.
Industrialisierten Wohnungsbau mit einer industriellen Sanierungsweise zusammenzudenken, erscheint naheliegend. Bereits in den 1950er Jahren begann insbesondere die DDR, Wohnungsbau in Masse zu denken. So entstanden ganze Siedlungen, eine der größten in Berlin-Marzahn. Insgesamt wurden nach dieser Großtafelbauweise, dazu gehören neben WBS 70 zum Beispiel auch die P2- oder QP-Serie, etwa 2 Millionen Wohnungen geschaffen.
Nico Gorsler überschlägt das Potenzial im Kopf: „Erreichen wir unsere jährlichen Ziele der seriellen Sanierung, wären wir allein mit der absehbaren Sanierungswelle von Plattenbauten schon zehn Jahre beschäftigt.“ Das sei für den Markt in diesem Bereich ein enormes Potenzial. „Damit kann die Infrastruktur für energetische Sanierung insgesamt wachsen“, sagt er. Und das käme der Sanierungsquote zugute.
Nico Gorsler, Bereichsleiter bei Energiesprong Deutschland
Trotzdem sieht Kati Jagnow, Professorin für Energiekonzepte und Anlagenoptimierung an der Hochschule Magdeburg-Stendal, es zumindest für diesen Gebäudetyp noch nicht als sinnvoll an, nach dem Energiesprong-Prinzip zu sanieren. „Diese Gebäude sind nicht die im schlechtesten Zustand in Deutschland“, sagt Jagnow, die selbst in einem WBS-70-Haus aufgewachsen ist.
Die meisten hätten bereits beim Bau eine erste Dämmschicht in den Wänden integriert – auch wenn die nur wenige Zentimeter dick sei, sagt Jagnow. Grund dafür war die Ölkrise der 1970er Jahre, die sowohl in der BRD als auch der DDR zu mehr Aufmerksamkeit für Wärmeschutz führte.
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Zusätzlich gab es nach dem Ende der DDR eine erste Sanierungswelle mit einem Sonderförderungsprogramm, das ein Drittel der Bestände aufbesserte. Dazu gehörte etwa, Fenster zu tauschen, die Dachhaut komplett zu erneuern und eine Außenwanddämmung. „Das passierte natürlich nicht unbedingt nach heutigen Standards, aber immerhin“, sagt Jagnow.
Da nicht unbegrenzt Geld vorhanden sei, mache es aus volkswirtschaftlicher Perspektive Sinn, zunächst die Gebäude ganz ohne Dämmung seriell zu sanieren. Etwa bei Häusern aus den 1960er Jahren und noch älteren. Um allerdings wirklich abschätzen zu können, welchen Effekt eine zusätzliche energetische Sanierung nach Energiesprong hätte, müsste man wissen, welche Art von Gebäude bereits nach konventioneller Art wie gut saniert sind. Doch in dieser Kombination „gibt es bisher keine Daten“, sagt Jagnow.
Auch, wenn der WBS-70-Bau in Ludwigsfelde nicht die schlechteste Ausgangsbasis hatte, hat seine energetische Sanierung einen Unterschied gemacht. Von 99 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr wurde der Verbrauch auf ein Drittel reduziert. Durch die auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage gilt der Bau laut Dena sogar bilanziell als Nullemissionshaus Als solches verbraucht es nur so viel, wie es in erneuerbarer Energie selbst herstellen und ausgleichen kann.
Eine Frage der Kosten
„Schon jetzt ist in Ludwigsfelde der nächste WBS-70-Bau in Planung“, sagt Nico Gorsler. Hier könne man im Vergleich zum ersten Objekt von 10 Prozent geringeren Kosten ausgehen. Bei 6 Millionen Euro Investitionen mache das einen deutlichen Unterschied. „Mit jedem Folgeprojekt lässt sich der Planungsaufwand ein wenig verringern. Das spart Zeit und somit letztlich auch Geld“, erklärt Gorsler. Der erhoffte Skalierungseffekt setzt ein. Das ist ein wichtiger Punkt, denn obwohl die Bundesregierung energetisches Sanieren fördert, ist es – ob konventionell oder seriell – weiterhin teuer.
Diese Kosten können trotz geringeren Verbrauchs die Mieter:innen treffen, wenn diese in die Kaltmiete umgelagert werden. Idealerweise gleicht sich das in der Gesamtmiete aus, eine Garantie gibt es aber nicht. Bereits 2024 veröffentlichte der Deutsche Mieterbund und das Öko-Institut eine Studie, die die soziale Verträglichkeit energetischer Sanierung untersucht. Ein Ergebnis: Bisher würde die Bundesförderung die unklare Kostenverteilung zwischen Eigentümer:in und Mietenden nicht ausreichend beachten.
Ein Blick nach Berlin zeigt, dass gerade im Sozialen Wohnungsbau bislang kaum seriell saniert wurde. Von den landeseigenen Wohnbaugesellschaften gelang das laut Berliner Senat lediglich bei einem Gebäude. Der Grund sei, dass das Konzept bisher noch nicht die wirtschaftlichste Variante darstelle. Konventionelles Sanieren geht von einem Quadratmeterpreis zwischen 500 und 1.400 Euro aus, beim seriellen Sanieren sind es aktuell noch zwischen 1.250 und 1.850 Euro.
Die Finanzierung gestaltet sich oftmals schwierig. „Das ist je nach Region ein Drahtseilakt“, sagt Nico Gorsler. Ihm ist wichtig, die Sanierung ganzheitlich zu betrachten: „Es geht ja nicht nur um die energetische Qualität, sondern auch um weitere Themen, wie etwa bezahlbaren Wohnraum und Barrierefreiheit.“ Er geht aber davon aus, dass serielles Sanieren künftig warmmietenneutral umgesetzt werden könnte, mit Kosten unter 1.000 Euro pro Quadratmeter.
Denn laut einer Dena-Erhebung haben sich die Kosten im seriellen Bereich im Vergleich zu vor 2023 bereits um 30 Prozent reduziert. Und das, obwohl die Preise in der Bauwirtschaft stiegen. Für Gorsler bedeutet das, dass das serielle Sanieren – anders als die konventionelle Weise – durch die Möglichkeit, Prozesse noch weiter zu verbessern, noch nicht ihr volles Preis-Leistungs-Potenzial ausgeschöpft hat.
Ob aus dem Projekt in Ludwigsfelde also mehr wird, entscheidet nicht allein die Technik. „Insbesondere Besitzer von großen Beständen müssten in die serielle Sanierung investieren, damit der Markt durch langfristige Verträge Sicherheit hat“, sagt die Professorin für Energiekonzepte Kati Jagnow. Insofern könnte die Sanierung von Plattenbauten allein durch ihr Volumen dazu beitragen, dass die Projektkosten im Einzelnen sinken. Damit wäre allen Gebäuden geholfen – und letztlich ihren Bewohner:innen.
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