Leerstand und Eigenbedarf in Berlin: Auch kleine Haie beißen
Eigenbedarf, Leerstand, Verfall: Der Fall eines privaten Vermieters in Berlin zeigt, dass nicht nur große Konzerne systematische Entmietung betreiben.
„Einmal stand das gesamte Haus fast leer“, erzählt Tim Propst*, der sich mit zwei Mitbewohnern eine WG in der Mindener Straße 3 in Charlottenburg teilt. Der 28-Jährige steht am Fenster seines Zimmers im Hinterhaus. Viele Wohnungen seien damals gleichzeitig frei geworden. „Dabei könnte es hier eigentlich sehr angenehm sein“, sagt er – wenn nicht der Vermieter die Bewohner loswerden wollte.
Auf Propsts Schreibtisch liegt eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs. Ausgestellt wurde sie vom Hauptmieter der Wohnung, Sascha Kalb, der sich darin auf ein befristetes Mietverhältnis und Eigenbedarf beruft. Laut Handelsregister ist er gemeinsam mit seinem Vater Michael Kalb Geschäftsführer der „Apios Fünfte Verwaltungsgesellschaft UG“, die einen Großteil der Wohnungen in der Mindener Straße 3 besitzt. Bruder Mischa war bis 2025 ebenfalls an der Unternehmensführung beteiligt.
Propst, der seit vier Jahren in der Mindener Straße 3 zur Miete wohnt und vergangenes Jahr sein Architekturstudium beendet hat, bezweifelt, dass die Befristung seines Untermietvertrags rechtmäßig war. Die Apios-Unternehmergesellschaft habe auch in mehreren anderen Fällen mit ähnlichen Befristungskonstruktionen, teilweise mit Kettenbefristungen, gearbeitet, um „unbeständige Mietverhältnisse“ zu schaffen und regelmäßige Mietsteigerungen durchzusetzen.
Unterlagen, die der taz vorliegen, bestätigen dies zumindest für einen weiteren Fall. Tim Propst erläutert, Mietverträge anderer Wohnungen seien mehrfach mit vage formulierten Eigenbedarfsankündigungen und Sanierungsmaßnahmen über Jahre hinweg befristet worden, ohne dass die Sanierungen jemals umgesetzt worden seien. Eine taz-Anfrage an Kalb blieb unbeantwortet.
Es ist was faul in der Mieterhauptstadt Berlin: Investoren spekulieren mit ganzen Wohnblöcken, Konzerne lassen ihre Häuser verfallen, Mieter:innen müssen sich mit Eigenbedarfskündigungen und Wuchermieten herumschlagen.
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Der Berliner Mieterverein erklärt auf Anfrage der taz, dass solche Konstellationen in der Praxis häufig keine zulässigen Zeitmietverträge, sondern missbräuchliche Vermietungen „zum vorübergehenden Gebrauch“ seien. Die Befristungen seien dann unwirksam, die Mietverhältnisse gälten rechtlich als unbefristet.
Niklas Schaefer*, Mieter
Propsts Mitbewohner Niklas Schaefer* wohnt ebenfalls seit vier Jahren befristet in der Mindener Straße 3 zur Miete. Das vergangene Jahr sei das schlimmste gewesen, sagt er. Die Eigentümerfirma habe im August 2025 alle befristeten Mietverträge im Haus auslaufen lassen: „Hier ist es schlagartig ruhig geworden.“ Rund 15 Mietparteien mit Kettenmietverträgen seien in kürzester Zeit ausgezogen. Nur die WG von Schaefer und Propst sowie eine weitere WG im Vorderhaus hätten sich gegen den Auszug gewehrt.
Die beiden Mitbewohner werfen der Eigentümerfamilie vor, die leergezogenen Wohnungen weder für den behaupteten Eigenbedarf zu nutzen noch zu sanieren. Stattdessen seien einige bereits weiterverkauft worden, andere stünden seit Jahren leer.
Eine Pressesprecherin des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf teilte der taz mit, dem Bezirk sei in dem Objekt offiziell lediglich eine leerstehende Wohneinheit seit 2022 bekannt. Das Leerstandsverfahren sei – Stand Februar 2026 – noch im Gange. Ein Blick auf die Briefkästen im Treppenhaus zeigt allerdings, dass allein im Vorderhaus mehrere Briefschlitze namenlos sind.
Nur eines von mehreren Unternehmen
Die „Apios Fünfte Verwaltungsgesellschaft UG“ mit Sitz im Brandenburger Steuerparadies Zossen ist nur eines von mehreren Unternehmen, die Vater Michael Kalb und seine Söhne Sascha und Mischa in wechselnden Konstellationen führen. Recherchen in Handelsregister und Unternehmensdatenbanken zeigen ein Netzwerk aus mindestens zwölf GmbHs und UGs, an denen die Familie beteiligt ist, darunter mehrere Immobilien- und Verwaltungsgesellschaften mit Sitz in Berlin und Brandenburg sowie in der Rhein-Main-Region.
Während regelmäßig über die Immobilienriesen der Stadt und ihre Vermietungspraktiken berichtet wird, bleiben kleinere Wohnungsunternehmer häufig unbeachtet. Dabei zeigt das Beispiel der Mindener Straße 3, dass auch sie mit systematischen Entmietungsstrategien arbeiten können.
Sophie Goldschmidt*, Mieterin
In weiteren Berliner Häusern geht die Familie Kalb offenbar ähnlich vor. Besonders gravierend ist wohl die Lage in der Straßburger Straße 42 in Prenzlauer Berg: Hier kämpfen die Bewohner nicht nur gegen befristete Mietverträge, sondern auch gegen den fortschreitenden baulichen Verfall des Hauses. Eigentümerin ist laut Handelsregister die „Davalia Grundstücksgesellschaft mbH“, als Geschäftsführer fungiert Michael Kalb, Sohn Mischa assistiert als Prokurist. Auch hier blieb eine taz-Anfrage an den Vermieter unbeantwortet.
Lisa Schultz* lebt seit acht Jahren in dem Haus nahe dem Senefelder Platz. Der befristete Mietvertrag ihrer WG im Vorderhaus sei seither fünfmal verlängert worden, erzählt die 31-jährige Archäologin. Sie erlebe das als „einen Zustand permanenter Unsicherheit. Wir fühlen uns seit Jahren auf Raten geduldet, aber nicht gewünscht.“ Zum 31. März 2026 soll der Vertrag nun endgültig auslaufen. Als Begründung habe der Vermieter eine geplante Kernsanierung angegeben.
Undichte Dächer, defekte Heizungen
Das halten viele Bewohner für unglaubwürdig. Schultz berichtet, seit Jahren seien keine ernsthaften Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt. Stattdessen vermuten die Mieter, die Wohnungen sollten leer verkauft werden. Nach Angaben von Mietern seien dem Bezirk in der Vergangenheit Mietverträge vorgelegt worden, deren tatsächliche Nutzung sie bezweifeln.
Das für Zweckentfremdung zuständige Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf antwortete der taz, dass fünf leerstehende Wohnungen in dem Objekt bekannt seien. Die Eigentümer seien aufgefordert worden, die Wohnungen wieder zu vermieten – andernfalls drohe ein Zwangsgeld.
Sophie Goldschmidt* lebt seit 23 Jahren in dem Haus. Sie wirft dem Vermieter vor, gegen grundlegende Pflichten zu verstoßen: „Hier verfällt ein Haus und die Behörden sind machtlos“, sagt die Mieterin. Goldschmidt zählt die Mängel auf: undichte Dächer, durch die Regen in die Wohnungen dringt, defekte Heizungen und Warmwasseranlagen, monatelang nicht reparierte Sanitäranlagen sowie herabfallende Putz- und Deckenteile in den Fluren. Im Hof klafften ungesicherte Löcher, die Haustür lasse sich seit Jahren nicht mehr richtig schließen.
„Man lebt hier permanent mit dem Gefühl, dass irgendetwas passieren kann“, sagt sie. Die Eigentümerfamilie „aus dem Frankfurter Speckgürtel“ kenne die Verantwortung, die mit dem Besitz von Wohnraum in dieser Stadt einhergehe, nicht – und fühle sie erst recht nicht. Dem pflichtet Schultz bei. Wer für den Zustand des Hauses verantwortlich ist, ist klar. Wer ihn ändern kann, offenbar nicht.
* Namen geändert
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