Gutachten zur Sozialwohnungsquote: Quotieren ist das neue Deckeln
Die Sozialwohnungsquote könnte in Berlin wieder für bezahlbaren Wohnraum sorgen. Und das sogar rechtssicher, wie ein neues Gutachten zeigt.
Die Sozialwohnungsquote ist ein neuer Hoffnungsschimmer in der Berliner Mietenkrise. Die Idee: Private Vermieter werden verpflichtet, einen Teil ihres Wohnungsbestands an einkommensschwächere Menschen zu vermieten. Auch die Höhe der Miete wird auf einen bestimmten Wert gedeckelt, eine Kompensation für die Eigentümer gibt es nicht.
Sowohl Grüne, Linke und neuerdings auch die SPD sehen in der Quote ein wirksames Instrument, bezahlbaren Wohnraum im großen Stil zu schaffen. Nun dürfte ein neues Gutachten des Wissenschaftlichen Diensts des Bundestags der Idee Auftrieb geben. Demnach hätten die Länder und nicht der Bund die gesetzgeberische Kompetenz, eine Sozialwohnungsquote zu erlassen.
In Auftrag gegeben hatte das Gutachten der SPD-Bundestagsabgeordnete Hakan Demir. Erst Ende Januar sprach sich die Berliner SPD in ihrer Fraktionsklausur in einem Beschluss für die Einführung der Quote aus.
Hakan Demir, SPD
„Die Sozialwohnungsquote würde für den Neubau und den Bestand bei Wiedervermietung gelten“, erklärt Demir der taz. Große Wohnungsunternehmen wären verpflichtet, 30 Prozent ihrer Wohnungen an Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) zu vermieten. „Das wäre eine kleine Revolution und würde für ein Aufatmen auf dem Mietmarkt sorgen“, sagt Demir.
Das Gutachten widerspricht rechtlichen Bedenken, wonach das Instrument nach seiner Einführung – wie der Mietendeckel 2021 – vom Bundesverfassungsgericht kassiert werden könnte. Interessant ist die Begründung der Gutachter:innen: Demnach würde die Regulierung mietpreisgebundenen Wohnraums grundsätzlich unter Länderkompetenz fallen, der freie Wohnungsmarkt sei hingegen dem bürgerlichen Recht zuzuordnen, das durch den Bund reguliert wird.
Der Mietendeckel war gescheitert, weil Mietverhältnisse auf dem freien Wohnungsmarkt trotz der Deckelung im Kern freie Verträge zwischen zwei privaten Vertragspartner:innen blieben – und somit bürgerliches Recht. Die Sozialwohnungsquote greife aber nun viel tiefer in das Vertragsverhältnis ein. Insbesondere, so heben die Gutachter:innen hervor, könnten Vermieter:innen ihre Vertragspartner nicht mehr frei wählen. Diese wären durch die WBS-Pflicht vom Senat vorgegeben. Somit wären die Quotenwohnungen wie gebundener Wohnraum anzusehen und unterlägen der Regelungskompetenz des Landes.
Die Sozialwohnungsquote ist nicht zu verwechseln mit der in Berlin bereits üblichen kooperativen Baulandentwicklung. Demnach werden Investoren im Neubau verpflichtet, 30 Prozent des geschaffenen Wohnraums mietpreisgebunden anzubieten. Dafür erhalten die Bauherren eine Förderung vom Land. Die Mietpreisbindung läuft nach 30 Jahren aus; die Wohnungen können dann wieder zu Marktpreisen angeboten werden.
Die derzeitige Regelung bietet viele Schlupflöcher und lässt sich von Investoren leicht umgehen. Deshalb bauen fast nur noch die landeseigenen Unternehmen neue Sozialwohnungen. Von den 5.175 Sozialwohnungen, die 2025 bewilligt wurden, waren rund 80 Prozent von den Landeseigenen. Dazu kommt, dass jährlich deutlich mehr Wohnungen aus der Sozialbindung fallen als neu gebaut werden.
Hebel für bezahlbaren Wohnraum
„Die Quote wäre ein sehr großer Hebel“, sagt Niklas Schenker, mietenpolitischer Sprecher der Linken. Nach seinen Berechnungen könnten so jährlich 17.000 Wohnungen wieder bezahlbar vermietet werden – das sind 7.000 mehr, als insgesamt seit 2014 mit der Einführung der kooperativen Baulandentwicklung gebaut worden sind.
Wie auch die Grünen fordert die Linke eine eigene Version der Sozialwohnungsquote. Die Vorschläge unterscheiden sich nur in kleinen Details, in etwa, ab wann ein Vermieter als „groß“ gilt. Die beiden Fraktionen verlangen zudem, dass der Anteil mit der Gesamtanzahl an Wohnungen des Unternehmens steigt.
Die Chancen für die Quote stehen also mit einer linken Regierungsmehrheit nach der Wahl im September gut. Aber vielleicht klappt es ja schon vorher? „Wir freuen uns, wenn unser Koalitionspartner da mitmacht“, sagt Sevim Aydin, wohnungspolitische Sprecherin der SPD, verhalten optimistisch. Doch Dirk Stettner, Fraktionsvorsitzender der CDU, wollte den Vorschlag auf taz-Anfrage nicht kommentieren.
Braucht es dann überhaupt noch eine Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne? „Der Berliner Mietmarkt ist sehr komplex. Es gibt nicht die eine Lösung.“, sagt Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins. Sowohl Vergesellschaftung als auch Quote seien zwei wirksame Instrumente, wobei sich eine Quote deutlich schneller umsetzen ließe. „Es ist gut, den Weg der Quote zu gehen, bis Fragen der Vergesellschaftung geklärt sind.“
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