Lebenskosten in Ägypten: Hoch, höher, Kairo
Eingefrorene Preise sicherten Millionen Mieter*innen in der ägyptischen Hauptstadt über Jahrzehnte bezahlbares Wohnen. Damit ist es jetzt vorbei.
I m Jahr 1958 zog meine Großmutter, 18 Jahre alt und frisch verheiratet, mit meinem Großvater in ihre erste eigene Wohnung. Das junge Paar zahlte damals 14 Pfund Miete pro Monat. 67 Jahre später, im Jahr 2025, zahlte meine Oma, inzwischen als Witwe, immer noch 14 Pfund Miete für die gleiche Fünf-Zimmer-Wohnung im Herzen von Kairo. Umgerechnet in Euro wären das aktuell etwa 25 Cent für mehr als 100 Quadratmeter Wohnfläche.
Natürlich ist Ägypten um einiges günstiger als Deutschland, aber auch in Kairo ist dieser Betrag heute so gut wie gar nichts mehr wert. Eine Langstrecke mit der U-Bahn kostet zum Beispiel ähnlich viel, oder eine große Flasche Wasser am Kiosk.
In Berlin kann sich glücklich schätzen, wer das 5000-Fache davon für eine so große, zentrale Wohnung zahlt – oder wer überhaupt eine Wohnung findet angesichts von steigenden Mieten, spekulativem Leerstand und Investor*innen, die alle Schlupflöcher des Mieterschutzes kennen. In New York, Singapur oder London ist die Lage natürlich noch viel schlimmer. Aber in Kairo ist dies eine völlig neue Entwicklung.
Das betroffene Viertel 2019 lebten 60% der Haushalte in Ägyptens Hauptstadt Kairo in Eigentumswohnungen. 24,5% der Haushalte hatten Verträge nach dem alten Mietrecht, das bis 1996 in Kraft war. Ihre Verträge waren bis zur Änderung im letzten Jahr gültig und erlaubten über Jahrzehnte keine Mieterhöhungen. 11,6% der Haushalte haben ihre Verträge nach 1996 unter dem neuen Gesetz abgeschlossen, das keinerlei Schutz für Mieter*innen vorsieht. In Ägypten insgesamt waren es 76,1% / 7,1% / 6,1%.
Das verflixte siebte Jahr Seit der Gesetzesänderung im August 2025 hat eine siebenjährige Übergangsphase begonnen, in der die Mieten langsam angehoben werden dürfen. Grundsätzlich dürfen die alten Mieten über sieben Jahre jährlich um 15 % erhöht werden. Die Regierung hat zudem Kommissionen eingesetzt, um Stadtteile als einkommensschwach, mittelständisch oder gehoben einzustufen. Je nach Lage werden die Mieten für Wohnungen mit alten Mietverträgen auf mindestens 250, 400 oder 1.000 Pfund steigen. Allerdings fehlen dem Staat aussagekräftige Daten, um solche Einordnungen vorzunehmen. Ohnehin werden am Ende der Übergangsphase alle 1,6 Millionen alten Mietverträge für Wohnungen und fast 1,4 Millionen für Gewerbe aufgehoben.
Bis zum Ende des 20. Jahrhunderts hatte Ägypten ein Mietensystem, das Vermieter*innen verbot, Mieten zu erhöhen oder Verträge zu kündigen. Und bis vor Kurzem blieben diese alten Verträge gültig. Mieter*innen, die vor 1996 in ihre Wohnungen eingezogen waren, zahlten einen unveränderlichen Preis und konnten ihre Verträge sogar an ihre Kinder weitergeben.
Verfassungsklage
Aber das ändert sich jetzt. 2024 entschied das ägyptische Verfassungsgericht über die Klage eines Vermieters, die seit 26 Jahren anhängig war. Es urteilte, dass das Einfrieren der Preise gegen die Verfassung verstößt. Darauf reagierte das Parlament 2025 mit einem neuen Gesetz, das alle alten Verträge aufhebt und die betroffenen Wohnungen dem freien Markt überlässt.
Vermieter*innen im ganzen Land haben lange auf diesen Schritt gewartet. Während alles über die Jahre immer teurer wurde, waren sie an eingefrorene Mietpreise gebunden, die sich kaum einzusammeln lohnten. Für etwa sechs Millionen Mieter*innen versprachen die alten Verträge hingegen ein lebenslanges, bezahlbares Zuhause. Meine Oma und viele andere sehen ein, dass Mieten nicht für immer eingefroren bleiben können. „Es war wirklich nicht fair, dass der Vermieter nur 14 Pfund von mir bekam. Das ist heute nichts mehr wert“, sagt sie.
Aber sie und andere Betroffene fürchten massenhafte Zwangsräumungen und einen völlig unkontrollierten offenen Mietmarkt. In einer Gesellschaft, die gebeutelt ist von Jahren wirtschaftlicher Not und politischer Unterdrückung, könnte die Gefahr, nun noch das Zuhause, den essenziellsten Bestandteil eines würdevollen Lebens, zu verlieren, das Fass zum Überlaufen bringen.
„Das Problem in Ägypten ist, dass wir von einem System der Mietpreisbindung zu einem System übergegangen sind, in dem die Mieten komplett unkontrolliert sind“, sagte Elham Eidarous, 45, eine Mieterin aus dem Kairoer Stadtteil Al-Agouza. Sie bezeichnet die alten Mieter*innen als „eine Gruppe von Dinosauriern, deren Aussterben unvermeidlich war“. Eidarous hat sich in Mietervereinigungen gegen das neue Gesetz engagiert.
Nach der Entscheidung des Verfassungsgerichts im Jahr 2024, versuchten diese, das Schlimmste bei der Implementierung des Urteils des Verfassungsgerichts zu verhindern. Ohne Erfolg. „Die einzige Macht, die wir Mieter haben, ist unsere Masse“, sagte Elham Eidarous. „Wir haben in den sozialen Medien und auf Konferenzen gezeigt, dass wir viele sind. Aber der Regierung war das egal.
Da bleibe nur, auf die Straße zu gehen, sagt sie, doch davor hätten die meisten Ägypter*innen Angst. Im Juni wurde der Anwalt einer Mietervereinigung in Alexandria auf dem Weg zu einer Versammlung festgenommen. Sicherheitskräfte umstellten das Gebäude, in dem die Versammlung stattfinden sollte, und hinderten Dutzende Menschen an der Teilnahme. Seit das Parlament das Gesetz verabschiedet hat, ist der Widerstand abgeflaut. Jetzt muss sich jeder um seine eigene Lebenssituation kümmern.
Im Sommer 2025 begann zunächst eine siebenjährige Übergangsphase, während der die Mieten nur langsam erhöht werden dürfen. Doch am Ende dieser Schonfrist werden alle 1,6 Millionen alten Mietverträge im Land schlagartig gekündigt. Dann können die Vermieter*innen ihren Mieter*innen neue, teurere Verträge anbieten – oder sie einfach rauswerfen.
Elham Eidarous, Mieterin
Viele Eigentümer*innen könnten die Gelegenheit nutzen, Gebäude abzureißen und höhere, rentablere zu bauen. Zwei Drittel, also 1,1 Millionen der betroffenen Haushalte, sind in Kairo. Das sind bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von etwa 4 Personen circa 4 Millionen Menschen in einer Stadt, in der rund 23 Millionen leben. Das Gesetz betrifft zudem auch Millionen von Gewerbeflächen, die nach dem alten System vermietet wurden. Dadurch werden viele Familien nicht nur ihre Wohnung verlieren, sondern gleichzeitig auch ihre Einkommensquelle.
Elham Eidarous hat bereits begonnen, nach einer Wohnung zu suchen, die sie und ihr Mann kaufen könnten. Aber weil sie Freiberuflerin ist und er schon in Rente, werden sie kaum einen Kredit bekommen. Unter dem neuen System zu mieten kommt für sie jedenfalls nicht in Frage. Denn das bietet Mieter*innen keinerlei Schutz. Den Mietpreis, die jährliche Erhöhung und die Vertragsdauer bestimmt der Vermieter. „Einige meiner Freundinnen sind gezwungen, alle zwei oder drei Jahre umzuziehen“, sagt Elham Eidarous. „Ich möchte im Alter keine unsichere Wohnsituation haben.“
Obwohl sie ein gutes Verhältnis zu ihrer Vermieterin hat, fühlt sie sich nicht sicher. Was, wenn diese die Wohnung eines Tages an ihre Kinder vererbt und die dann mehr Geld wollen? „Ein Vermieter, der sieht, dass andere Wohnungen für 20.000 Pfund vermietet werden, gibt sich nicht mit 500 Pfund zufrieden“, sagt Eidarous. „Sie wollen Millionäre werden, ohne zu arbeiten. Dieses neue Mietsystem bringt das Schlimmste in den Menschen hervor.“
Elham Eidarous lebt in ihrer Wohnung, seit sie vor 23 Jahren geheiratet hat. Ihr Mann zog schon 1994 ein und gehörte zu den letzten Mietern, die einen alten Mietvertrag erhielten, bevor das alte System 1996 abgeschafft wurde. Das schmale dreieckige Gebäude steht wie eine Trennwand zwischen einer alten, dicht besiedelten Nachbarschaft und den mehrstöckigen Neubauten des angrenzenden Viertels aus. Elham Eidarous und ihre Familie bewohnen im ersten Stock eine kleine, gemütliche Wohnung. Ein Schlafzimmer nutzen sie und ihr Mann, das zweite teilen sich ihre beiden Söhne. Die Wände des Wohnzimmers sind mit Gemälden und vollgestopften Bücherregalen bedeckt.
Im Laufe der Jahre hat die Familie viel Geld in diese Wohnung investiert. Als ihr Mann einzog, war das Gebäude noch ein Rohbau. Er stellte die Wohnung fertig, öffnete die Küche zum Wohnzimmer, baute Stauraum an den Decken, um all ihre Sachen – vor allem Bücher – in den kleinen Räumen unterzubringen. Das Paar hat sich auch an der Instandhaltung des Gebäudes beteiligt, die normalerweise die Eigentümer*innen übernehmen.
Wenn die Fassade neu gestrichen, ein Aufzug eingebaut oder die Sanitäranlagen erneuert wurden, trugen alle Bewohner*innen gemeinsam die Kosten. Für Menschen mit altem Mietvertrag war das üblich, denn ihre Vermieter*innen argumentierten, dass die Mieten zu niedrig seien, um die Gebäude instand zu halten. Sie zahlten in der Erwartung, dass sie ein Zuhause für ihr ganzes Leben und das ihrer Kinder haben würden.
20 Cent bis 350 Euro im selben Gebäude
Um herauszufinden, wie Vermieter*innen auf die Gesetzesänderung blicken, traf ich den Hausbesitzer Mohamed Roshdy in seinem fünfstöckigen Gebäude in Maadi. Der gehobene Stadtteil am östlichen Ufer des Nils ist für seine alten Villen und labyrinthischen, von Bäumen gesäumten Straßen bekannt.
Roshdy hat in seinem Gebäude Mieter*innen mit alten Mietverträgen und solche, die erst nach 1996 kamen und für die keine Mietpreisbremse gilt. Das hatte zur Folge, dass vor der Gesetzesänderung die teuerste Wohnung in seinem Gebäude 20.000 Pfund pro Monat kostete, etwa 350 Euro. Die günstigste kostete gerade einmal 10 Pfund, also weniger als 20 Cent pro Monat.
Die Mietpreise einzufrieren, während alles andere teurer wurde, fand Mohamed Roshdy absurd, die Änderungen längst überfällig. „Man konnte mehrere Gebäude besitzen und mit der Miete nicht genug Geld verdienen, um sich eine Schachtel Zigaretten zu kaufen,“ sagt er lachend. Das habe dazu geführt, dass Vermieter*innen jede Lücke ausnutzten, die sie finden konnten. In den 1980er Jahren begannen sie zum Beispiel, ihre Mietverträge für exorbitante „Schlüsselgelder“ zu verkaufen, um den Gewinn auszugleichen, den sie durch Mieteinnahmen nicht erzielen würden. Um alte Mietverträge im Zentrum der Stadt zu bekommen, zahlten die Mieter*innen teilweise Beträge, mit denen sie sich eine Wohnung am Stadtrand hätten kaufen können. Andere, wie Roshdy, vermieteten ihre Wohnungen möbliert, und umgingen dadurch das System der festen Mieten.
Andererseits hätten Mieter*innen das System ausgenutzt, sagt Mohamed Roshdy. Menschen, die nicht tatsächlich in ihren Wohnungen lebten, wollten diese nicht aufgeben und ließen sie leer stehen oder vermieteten sie zu einem höheren Preis. Andere schummelten, um Verträge von ihren Eltern zu erben, indem sie behaupteten, mit ihnen zusammengelebt zu haben – nur in diesem Fall durften sie die Verträge nach dem Tod der Eltern übernehmen. Laut Roshdy „führte das alte Mietsystem dazu, dass Vermieter und Mieter sich gegenseitig auffraßen“.
Mohammed Roshdy ist 70 Jahre alt. Er ist in Maadi aufgewachsen, in dem Gebäude, das ihm und seinen Schwestern heute gehört. Es liegt an der Ecke einer ruhigen Straße, gesäumt von alten Bäumen. Nur selten wird die Stille durch ein vorbeifahrendes Auto oder ein Rudel bellender Straßenhunde durchbrochen.
Obwohl Roshdy sich, wie er sagt, nicht vorstellen kann, an einem anderen Ort zu leben, hat er wenig Verständnis für die Mieter*innen, die fürchten, ihre Wohnungen zu verlieren. Er ist der Meinung, dass die meisten es sich leisten können, in ihren Vierteln zu bleiben – und dass alle anderen sich glücklich schätzen könnten, in die neu gebauten Sozialwohnungen der Regierung einzuziehen. „Diese Mieter tragen eine Mitschuld, weil sie nie versucht haben, eine Wohnung zu kaufen“, sagte er. Stattdessen hätten sie sich auf ihren niedrigen Mieten ausgeruht, ohne damit zu rechnen, dass sich das Gesetz jemals ändern würde.
Yahia Shawkat, Wohnungsbauexperte und Politikanalyst aus Kairo, widerspricht. Die Liberalisierung der Mietpreise erfolge zu einem Zeitpunkt, an dem die Ägypter*innen durch die Abwertung des ägyptischen Pfunds und jahrelange Preissteigerungen in lebensnotwendigen Bereichen finanziell bereits am Ende sind. „Als Erstes mussten die Menschen auf Luxusgüter wie essen gehen oder Urlaub verzichten“, sagt er.
Im zweiten Schritt hätten viele an Bildung oder Gesundheit gespart. „Eltern schicken ihre Kinder auf günstigere Schulen oder gehen seltener zum Arzt als sie eigentlich sollten.“ Die Menschen hätten in den vergangenen Jahren schon ihre Ausgaben reduziert, wo es ging. Angesichts tausendfacher Mietsteigerungen „können sie nun nirgends mehr hin“. Das gilt auch für die Mittelschicht in den Städten.
Yahia Shawkat warnt davor, die Debatte um das Mietensystem als Konflikt zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen zu verstehen. Der Wohnungsbaustratege und Politikanalyst aus Kairo findet es problematisch, „dass daraus ein Kampf ums Überleben geworden ist: Die eine Seite gewinnt, die andere verliert.“ Seiner Meinung nach hätten beide Seiten berechtigte Anliegen. Indem die Regierung die Situation so lange eskalieren ließ, habe sie die Grundlage für diese Feindseligkeiten geschaffen.
Mohamed Roshdy, Vermieter
Yahia Shawkat lebt seit einigen Jahren in Berlin. Er erklärt, dass das alte Mietensystem in den 1940er Jahren eingeführt wurde, auf Grundlage der Überzeugung, „dass Privateigentum eine soziale Funktion hat und dass Wohnen ein grundlegendes Menschenrecht ist.“ Mit dem Zustrom britischer und später US-amerikanischer Soldaten während des Zweiten Weltkriegs stiegen damals die Mieten. Die Regierung sah sich gezwungen, Mietpreisbindungen einzuführen.
Nach der Revolution der sozialistischen Offiziere 1952 wurden die Mieten nicht nur weiter reguliert. Alle paar Jahre senkte die Regierung die Mieten, bis Anfang der 1960er Jahre ein umfassendes Mietengesetz die Preise einfror. Im heutigen Ägypten wäre so eine Politik undenkbar. Der Immobilienmarkt hat sich zu einem der wichtigsten Investitionsbereiche für den ägyptischen Staat und das Militär sowie für ausländische Investoren, insbesondere aus den Golfstaaten, entwickelt.
Mit seiner Organisation, dem „Built Environment Observatory“, hat Yahia Shawkat sich mithilfe von Zensusdaten angeschaut, wer eigentlich von der Abschaffung der alten Mieten betroffen ist. Er hat festgestellt, dass die meisten alten Mieter*innen in Kairos dicht besiedelten Arbeitervierteln wie Dar al-Salam oder Matariya leben. Sollte es vor dem Ende der siebenjährigen Schonfrist keine Anpassungen am neuen Gesetz geben, geht er davon aus, dass viele Mieter*innen gezwungen sein werden, bei Verwandten unterzukommen oder in weniger angemessene Unterkünfte wie Kammern auf Hochhausdächern zu ziehen oder einzelne Zimmer mit mehreren Personen zu teilen.
Laut dem Built Environment Observatory sind in den letzten Jahren bereits immer mehr informelle Unterkünfte und Siedlungen entstanden. Die Zwangsräumungen der alten Mieter*innen könnten zu einem weiteren Anstieg in diesem Bereich führen. Jetzt sei es dringend notwendig, das bereits seit 1996 geltende Mietgesetz, das Altmietverträge aber bisher eben nicht angetastet hat, zu reformieren, betont Shawkat. „Es ist komplett Pro-Vermieter.“
Seit der Gesetzesänderung sind zahlreiche Klagen beim Verfassungsgericht eingegangen. Am vielversprechendsten ist die Forderung, dass die alten Verträge nach der siebenjährigen Schonfrist zwar preislich angepasst werden dürfen, aber ihre Gültigkeit behalten. Eine entsprechende Klage hat das Verfassungsgericht angenommen und prüft sie nun. Einige Oppositionsmitglieder wollen weitere Änderungen zur Abstimmung ins Parlament einbringen, können dort jedoch mit keiner Mehrheit rechnen. Sollte es entgegen aller Bemühungen innerhalb der nächsten sieben Jahre keine Reformen geben, so „könnte es zu Straßenprotesten kommen“, glaubt Yahia Shawkat.
Zwar hat die Regierung bezahlbaren Wohnraum für alle versprochen, die in sieben Jahren von Zwangsräumungen betroffen sind. Doch sie hat gar keine Daten dazu, wie viele Menschen mit geringem Einkommen von den Änderungen betroffen sein werden. Zudem sind die Wartelisten für staatliche Sozialwohnungen bereits lang, und die Baukapazitäten des verschuldeten Staates am Limit. Es wird unmöglich sein, den Bedarf zu decken.
Hinzu kommt, dass sich die Ersatzwohnungen außerhalb der Stadt befinden werden, weit entfernt von den früheren Wohnvierteln der Mieter*innen. Die bisherige Städtebaupolitik unter Al-Sisi lässt erahnen, welche Art von Wohnraum sie dort erwartet: eintönig und überwacht, mitten in der Wüste.
Eine Freundin hat mir erzählt, dass ihre Tante – eine alte Dame mit altem Mietvertrag – „einen Deal mit Gott geschlossen“ habe: Sie will vor dem Ende der siebenjährigen Übergangsphase sterben. Sie will auf keinen Fall riskieren, ihr Zuhause und ihre gewohnte Umgebung zu verlassen. „Insbesondere für ältere Menschen kann eine Zwangsumsiedlung gesundheitsgefährdend sein“, sagt Yahia Shawkat und fügt hinzu, dass Zwangsräumungen zumindest für schutzbedürftige Gruppen verboten werden sollten.
Was meine Oma angeht, hoffe ich sehr, dass sie in sieben Jahren noch lebt und dass sie in ihrer Wohnung bleiben darf. Wie viele Betroffene ist sie grundsätzlich bereit, mehr Miete zu bezahlen: „Aber sie sollen es auch nicht übertreiben und zu viel von mir verlangen. Ich lebe von meiner Rente und das ist bei vielen Frauen meines Alters in Wohnungen wie dieser so. Das sind alles Rentnerinnen, die nicht viel bezahlen können. Wir müssen uns auf einen gerechten Betrag einigen.“
Mitarbeit: Marwa Barakat
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