Wer wird hier enteignet? : Eigentum ernst nehmen
Mit ihrem Geld finanzieren Mietende üppige Aktionärs-Dividenden. Dabei sind es die Bewohner*innen, die der Stadt erst ihren Wert verleihen
Foto: Florian Boillot
D ie Wände sind feucht, die Zimmer dunkel. Mitte des 19. Jahrhunderts füllt der Geruch des Aborts aus dem Innenhof die Räume vieler Berliner Mietskasernen. Oft teilen sich bis zu zehn Arbeiter*innen und Kinder ein einziges Zimmer. Hauswirte und Besitzer machen Betten zur doppelten Einnahmequelle, indem sie sie tagsüber an sogenannte Schlafgänger aus der Nachtschicht vermieten.
„Syphilitische und Brustkrankheiten herrschen in einer Ausdehnung, die kaum zu glauben ist“, schreibt der Fabrikantensohn Friedrich Engels über die Behausungen der Arbeiter*innen in seiner Heimatstadt Wuppertal. Der Berliner Fotograf Heinrich Zille kommt zu dem Schluss: „Man kann mit einer Wohnung einen Menschen genauso töten wie mit einer Axt.“
Vom Tod durch Wohnen bleiben die meisten Mieter*innen in Deutschland heute verschont. Trotzdem ist das Thema für viele existenziell. Denn wer in Städten heute seine Wohnung verliert, dem bleibt oft nur der Stadtrand, weit entfernt von der eigenen Schule, dem eigenen Verein und den eigenen Freund*innen. Manchen bleibt auch nur die Straße. Der Median der Angebotsmieten in Frankfurt am Main liegt bei 17,80 Euro kalt pro Quadratmeter, in Köln bei 16 Euro. Junge Familien drängen sich oft in viel zu kleinen Wohnungen. Ältere trauen sich nicht, ihre alten Mietverträge für zu groß gewordene Wohnungen aufzugeben.
Während sich die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen bundesweit seit 2006 verdoppelt hat, stiegen die Gehälter nur um rund 50 Prozent. Die Angst vor der Verdrängung reicht mittlerweile bis tief in die Mittelschicht. Wie sind wir hier gelandet? Und was muss sich ändern, damit aus der Ware Wohnraum wieder ein Zuhause für alle wird?
Den meisten fehlt die Energie, um sich zu wehren
Es ist das Jahr 2009, als in den Excel-Tabellen von Großinvestoren eine Zahl aufploppt, die einigen von ihnen wieder Hoffnung macht. Gerade erst hat die Immobilien- und Bankenkrise in den USA die Weltwirtschaft durchgeschüttelt, Millionen Menschen verloren ihr Zuhause und ihre Jobs. Aber Fonds, Pensionskassen und Versicherungen haben ein anderes Problem: Wo lässt sich ihr Geld jetzt noch sicher und mit hoher Rendite anlegen?
Für viele heißt die Antwort deutsches Betongold. Die Zahl, die sie überzeugt, ist die 20. So niedrig ist 2009 das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete bei Eigentumswohnungen. Heißt übersetzt: Bei niedrigen Zinsen können die Käufer den kompletten Preis einer Immobilie innerhalb von 20 Jahren wieder drinhaben. Im internationalen Vergleich sind deutsche Wohnungen damit ein Schnäppchen. Und das Angebot ist groß. Die Aufhebung der Wohngemeinnützigkeit unter Helmut Kohl und der hunderttausendfache Verkauf von kommunalen Wohnungen in den 1990er und 2000er Jahren haben den Markt geflutet. Der Run auf die heiße Ware beginnt. Das Ergebnis: Das jährliche Volumen der von Finanzunternehmen gekauften Mietwohnungen in Europa steigt von 2009 bis 2020 um mehr als 700 Prozent auf über 60 Milliarden Euro – der größte Teil der Deals entfällt auf Deutschland.
Für Mieter*innen ist das eine schlechte Nachricht. Denn die Finanzunternehmen wollen Rendite sehen. Konzerne wie die 2015 durch die Fusion mehrerer Immobilienkonzerne entstandene Vonovia machen es sich zur Aufgabe, bei möglichst niedrigen Kosten möglichst hohe Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten. Bereits vorhandene Rasenflächen, Supermärkte in der Umgebung oder als Modernisierung verbuchte „smarte“ Rauchmelder: Keine Begründung ist Vonovia zu weit hergeholt, um nicht die Miete zu steigern. Dass die Mieterhöhungen vor Gericht regelmäßig für illegal erklärt werden, ist für den Konzern kein Problem. Denn dem überwiegenden Teil der Mieter*innen fehlt die Energie, sich gegen Vonovias Maschen zu wehren.
Die Mietenkrise ist existenziell. Wie ist es dazu gekommen? Warum drängen sich Studierende in Mehrbettzimmern, während Immobilien-Influencer Reichtum durch Mietrendite versprechen? Wie können sich Mietende wehren? Und was bedeutet der Erfolg von Deutsche Wohnen und Co. enteignen für die Berlin-Wahl am 20. September?
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Für viele ihrer Bewohner*innen ist die Stadt wieder zu einem feindlichen Ort geworden. Ein Mietendeckel könnte kurzfristig Abhilfe schaffen. Gleichzeitig würde er eine bessere Verteilung von Wohnraum ermöglichen, indem er Umziehenden die Angst nimmt, bei Neuvermietung den doppelten Quadratmeterpreis zahlen zu müssen.
Lage, Lage, Lage
Doch um die Ausbeutung von Mieter*innen nicht nur abzumildern, sondern wirklich zu überwinden, braucht es mehr als nur Regulierung. Es braucht ein neues Verständnis davon, wem die Stadt gehört.
Die Bodenbesitzer und Aktionäre, die von der Verdoppelung der Neuvermietungsmieten in den letzten 20 Jahren profitiert haben, wähnen sich im Recht. Sie meinen, dass es ihre Investitionen, ihre Modernisierungen und ihr Kapital seien, die den Wert des städtischen Wohnraums ausmachen. Für sie gilt der Grundsatz: Wer einen Wert erzeugt, dem gehört er auch. Doch sind es wirklich sie, die dem Leben in der Stadt seinen Wert verleihen?
Lage, Lage, Lage – es gibt wohl keinen Spruch, den angehende Immobilienmakler*innen häufiger hören. Aus gutem Grund: Nichts entscheidet stärker über den Wert einer Immobilie.
Lage bedeutet im städtischen Kontext aber vor allem: Anbindung an soziale Infrastruktur. Wie nah ist die nächste U-Bahn-Station, gibt es einen Glasfaseranschluss oder Fernwärme? Wie weit ist es bis zur nächsten Schule, Kita oder Bibliothek? Gibt es Zugang zu Parks und ein Krankenhaus? Finden sich gute Jobs, Einkaufsmöglichkeiten und Sportvereine in der Umgebung? Wie lebendig ist die Zivilgesellschaft?
Nichts von alledem ist das Verdienst von Hauseigentümer*innen. Vielmehr sind es die öffentliche Hand, Kleinstbetriebe und die Stadtgesellschaft, die jeden dieser Werte schaffen, die die Stadt erst „in Wert setzen“, wie es die Philosophen Niklas Angebauer und Tilo Wesche beschreiben. Ihre Kreativität, ihr Gemeinsinn und nicht zuletzt ihre Steuern, die die städtische Infrastruktur finanzieren, machen die Attraktivität von Städten aus. Doch profitiert haben von dieser Attraktivität nur die Besitzenden, in Form von höheren Verkaufspreisen und Mieteinnahmen.
Eigentum soll schützen. Eigentlich
Eigentum hat ein hehres Ziel. Es soll die Früchte der eigenen Arbeit vor dem Zugriff anderer schützen. Wendet man dieses Prinzip konsequent an, müsste die Stadt all jenen gehören, die ihr als Lehrerinnen, Krankenpfleger, Fußballtrainerinnen, Müllwerker, Straßenbahnfahrerinnen und Künstler erst ihren Wert verleihen. Eigentum ernst zu nehmen, würde bedeuten, sie davor zu schützen, dass Vermietende und Immobilienkonzerne den von ihnen geschaffenen Mehrwert abschöpfen.
Privateigentum an städtischem Boden sei vor allem eine „riesige Umverteilungsmaschine“ von unten nach oben, sagt der kritische Wohnungsforscher Bernd Belina. Wie sie funktioniert, sehen Mieter*innen jeden Monat auf ihrem Konto. Und wer sich fragt, wie viel seiner Miete nicht in den Erhalt seiner Wohnung, sondern in die Taschen von Aktionär*innen fließt, findet die Antwort in einer Studie der Bürgerbewegung Finanzwende. Für das Jahr 2021 kommt sie für vier untersuchte Immobilienkonzerne zu dem Ergebnis, dass im Mittel 41 Prozent der Mieteinnahmen als Dividende fließen. Im Jahr 2025 waren es bei Vonovia von jedem Euro gezahlter Miete immer noch ganze 30 Cent.
Diese stille Enteignung der Stadtbewohner*innen gilt als normal. Dabei ist die Alternative – kollektives Eigentum an städtischem Boden – für viele längst gelebter Alltag. In Wohnungsgenossenschaften sind Mieter*innen die gemeinschaftlichen Besitzer*innen ihres Wohnraums. In Wien gilt das Wohnen schon seit über hundert Jahren als Teil einer öffentlichen Infrastruktur, die von sozialen statt kommerziellen Grundsätzen geleitet sein soll. Und in Berlin hat der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ gezeigt, dass 58 Prozent der Menschen dafür sind, städtischen Wohnraum der Profitlogik des Marktes zu entziehen.
Im Prinzip ist es eine Rückkehr zu den Wurzeln deutscher Wohnungspolitik. Denn auch der soziale Wohnungsbau der 1920er Jahre, durch den mithilfe von Sondersteuern und Enteignungen für Wohnungszwecke Hunderttausende gemeinnützige Wohnungen entstanden, war keine Idee der Privatvermieter. Sondern ein hart erkämpfter Sieg aller Mietenden.
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