Deutsche-Wohnen-Chef im Interview

„Das wird immer falsch interpretiert“

Das linksalternative Milieu sei ihm nicht völlig fremd, sagt Michael Zahn, Chef der Deutsche Wohnen. Doch fürs Enteignungsvolksbegehren hat er kein Verständnis.

Michael Zahn, Chef der Deutsche Wohnen, posiert für ein Foto auf der taz-Dachterrasse

Gibt sonst eigentlich kaum Interviews: Michael Zahn, Chef der Deutsche Wohnen, auf der taz-Dachterrasse Foto: Dagmar Morath

taz: Herr Zahn, auf Mietendemonstrationen laufen Menschen mit, die Masken mit Ihrem Gesicht tragen. Wie lebt es sich denn so als einer der offenbar meist gehassten Menschen der Stadt?

Michael Zahn: Ich bekomme sehr hässliche E-Mails. Und in Kreuzberg musste ich letzte Woche zum ersten Mal einen Sicherheitsmann mitnehmen.

Mit dem sind Sie auch heute Morgen zu uns zur taz gekommen. Sind Sie persönlich bedroht worden?

Da geht es mir nicht viel besser als Politikern. Das ist sehr belastend.

Vielleicht müssen Sie sich über Ihr Leben in Berlin auch bald keine Sorgen mehr machen: „Investoren wie die ­Deutsche Wohnen möchte ich gern vergrätzen“, hat Rouzbeh Taheri, der Sprecher des ­Volksbegehrens „Deutsche Wohnen & Co. Enteignen“, jüngst gesagt.

Auch wenn es Sie überrascht, möchte ich zunächst mal etwas Positives zu dieser Initiative sagen: Ich fand erstens gut, dass Herr Taheri sich neulich ganz klar von Gewalt distanziert hat.

Sie meinen, als zwei Firmenautos angezündet wurden?

Genau. Und zweitens: Ich habe auch mal in einer WG gewohnt, ich habe lange in Freiburg gelebt, ich habe dort gegen ein Atomkraftwerk demonstriert, das ist auch eine Facette meines Lebens. Das linksalternative Milieu ist mir nicht völlig fremd. Für mich zeigen diese aktuellen harten Diskussionen, dass wir an einer Sollbruchstelle stehen, insgesamt als Gesellschaft.

55, geboren in Stuttgart, studierte Volkswirtschaft in Freiburg, kam 1992 nach Berlin. Arbeitete bereits in den 90ern für die anfangs noch kommunale Wohnungsgesellschaft Gehag. Nach Stationen als Geschäftsführer der Gehag und im Vorstand der Deutsche Wohnen wurde er 2008 Sprecher des Vorstands des börsennotierten Immobilienkonzerns. Nachdem die Deutsche Wohnen 2013 die bereits 2004 vom Land Berlin an ein Bieterkonsortium unter Führung des US-Fonds Cerberus verkaufte, vormals landeseigene Wohnungsbaugesellschaft GSW übernommen hatte, war Zahn zugleich ein Jahr lang Vorstandsvorsitzender der GSW. Im CDU-Wirtschaftsrat seit 2018 ehrenamtlicher Vorsitzender der Bundesfachkommission Bau, Immobilien und Smart Cities.

Was meinen Sie damit?

Wohnen ist ein wichtiges Thema. Und natürlich haben die Leute ein Gespür dafür, wenn die Dinge in die falsche Richtung laufen. Es gibt Menschen, die finden keine Wohnung, Familien können sich nicht verändern, andere sehen in ihrer Stadt keine Perspektive mehr. Das ist ein Zustand, den man nicht akzeptieren kann.

Es gibt sehr viele Menschen, die sagen, dass Sie beziehungsweise die Deutsche Wohnen mit schuld sind an diesem Zustand. Wie erklären Sie sich denn Ihren schlechten Ruf?

Es sind schlaue Leute, die diese Kampagne, uns beispielhaft als Vermieter im Namen führend, betreiben. Mit uns als börsennotiertem Unternehmen kann man mehr Reichweite erzielen. Taheri von der Initiative hat selbst klar gesagt: Die Deutsche Wohnen sei gar nicht das schlimmste Unternehmen, aber das größte.

Nicht das schlimmste Unternehmen, aber das größte unter den schlimmsten“, um genau zu sein. Sie meinen, die ganze Wut, der ganze Ärger liegt nur an einer Kampagne?

Unser Geschäftsmodell in den letzten Jahren war, große Wohnungsbestände aufzukaufen und zu bewirtschaften. Und da ging es nicht um Luxusbestände. Wir haben teilweise Zustände angetroffen, die baulich nicht tragbar sind, und wir versuchen das zu verändern. Also sanieren wir die Wohnungen.

Mit dem Ergebnis, dass die Miete steigt.

Wenn wir modernisieren, achten wir auf soziale Ausgewogenheit. Wir haben im vergangenen Jahr mehr als zehn Vereinbarungen mit Bezirken zu konkreten Modernisierungsvorhaben abgeschlossen, in denen wir schriftlich versichert haben: Wir werden die Bewohner, die sich keine Modernisierung leisten können, anders behandeln. Wir kappen die Modernisierungsumlage. Und das gelingt uns gut, sehr gut.

Aber diese Vereinbarungen sind doch erst entstanden, nachdem die Mieter an vielen Orten auf die Barrikaden gegangen sind.

Nein, mit Protest hatte das nichts zu tun.

Wirklich? Wenn wir uns etwa die Otto-Suhr-Siedlung in Kreuzberg anschauen?

Da lief das ganz konkret folgendermaßen: Wir sind in einem ersten Schritt auf den Bezirk zugegangen und haben unsere Modernisierungsabsichten offengelegt. Der Bezirk hat dann ohne Rücksprache das ganze Gebiet zum Milieuschutz gemacht, wodurch einige der Maßnahmen nicht mehr erlaubt sind. Da haben wir vorgeschlagen: Wir machen die Maßnahmen, legen die Kosten aber nicht auf die Mieter um. Das ist Teil der Vereinbarung mit dem Bezirk. Wenn ich mir heute anschaue, wer in der Siedlung tatsächlich ausgezogen ist, dann ist das ein kleiner einstelliger Prozentsatz.

Die „Deutsche Wohnen SE“ ist ein börsennotiertes Wohnungs­unternehmen mit rund 1.100 Mitarbeitern und Hauptsitz in Berlin-Wilmersdorf. Das Unternehmen besitzt etwa 163.000 Wohnungen, rund 115.000 davon in Berlin, und 2.600 Gewerbeeinheiten. Dem Konzern gehören auch Pflege-Immobilien mit rund 6.700 Plätzen und Appartements für betreutes Wohnen.

Das Unternehmen in seiner heutigen Form entstand 2007 aus dem Zusammenschluss der Berliner Gehag und der Deutsche Wohnen AG aus Frankfurt. 2013 übernahm die Deutsche Wohnen die ehemals landeseigene GSW. Seit 2017 ist der Konzern keine Aktiengesellschaft (AG) mehr, sondern eine europäische Aktiengesellschaft SE; wird aber weiterhin an der Börse gehandelt. Im selben Jahr wechselte der Firmensitz von Frankfurt am Main nach Berlin.

Die größten Anteilseigner sind der US-Fonds Blackrock mit 10,2 Prozent und die Norwegische Zentralbank mit knapp 7 Prozent. Über 56 Prozent der Anteile sind im breit gestreuten Besitz privater Anleger. (sta)

Die Otto-Suhr-Siedlung ist eines der ärmsten Gebiete in Berlin. Die meisten Mieter dort haben wohl schlicht keine Alternative.

Aber es ist doch so: Wenn die Miete durch die Umlage 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens überschreitet, wird die Umlage gekappt. Wir brauchen auch in Kreuzberg einen guten Kontakt zu den Mietern. Das ist doch gar nicht in unserem Interesse, wenn es da Konflikte gibt. Und wie gesagt: Viele Wohnungen haben wir in einem vernachlässigten Zustand übernommen.

Das mag ja sogar sein. Aber der Vorwurf ist auch: Mit Ihrer Firma gibt es bei Problemen keinen Ansprechpartner mehr. Auf Heizungsausfälle beispielsweise werde wochenlang nicht adäquat reagiert.

Wir hatten vor zwei Jahren tatsächlich ein echtes Problem mit Heizungsausfällen. Da sind wir unseren eigenen Qualitätsansprüchen nicht gerecht geworden. Das Thema Heizungen hatten wir komplett auf Drittfirmen übertragen …

Und die haben sich nicht gekümmert?

Das Problem war, dass wir überhaupt keine Kontrolle mehr hatten. Wir wussten teilweise gar nicht, dass die Heizung ausgefallen ist. Diese völlig unbefriedigende Ausgangslage hat dazu geführt, dass wir komplett neu strukturiert und stark investiert haben. Wir haben mittlerweile einen 24-Stunden-Service, wir stellen zum Beispiel Radiatoren zur Verfügung oder nutzen mobile Heizanlagen.

Demonstranten am Potsdamer Platz auf der Mietenwahnsinn-Demo letztes Jahr in Berlin

Demo gegen den Mietenwahnsinn vor einem Jahr in Berlin Foto: Stefan Boness/Ipon

Das ist ja auch Aufgabe einer Vermieters, sich um so etwas zu kümmern.

Ja, aber lassen Sie mich noch sagen: Auch vor zwei Jahren sind nicht bei 120.000 Wohnungen die Heizungen ausgefallen, sondern bei viel weniger. Aber klar, das war für die Betroffenen eine echte Katastrophe. Das kann heute bei uns so nicht mehr passieren. Denn wir haben unsere Prozesse verbessert.

Es gibt mittlerweile mehr als zwanzig Protestinitiativen von Deutsche-Wohnen-Mietern. Wenn Sie das alles so gut händeln, wie Sie sagen – woran liegt das denn dann?

Bei der Mieterkommunikation haben wir definitiv noch viel Verbesserungspotential. Da will ich überhaupt nicht widersprechen. Wir haben uns lange nicht so um unsere Mieter kümmern können, so wie wir es hätten machen müssen

Wie kann das sein bei einem Wohnungsunternehmen?

Dazu ist ein Blick zurück wichtig: Wir kommen als Unternehmen aus der Krise. 2007 haben sich Deutsche Wohnen und Gehag zusammengeschlossen. Unmittelbar danach kam die Finanzkrise, die uns schwer getroffen hat. Wir standen damals am Rande des wirtschaftlichen Abgrunds. Für uns war es seitdem wichtig, uns auf die Investoren zu konzentrieren. Das war vielleicht etwas zu einseitig.

Irgendwie komisch: Da ist ein riesiger Konzern mit viel Geld und entsprechenden Kommunikationsmöglichkeiten. Und der kann völlig grundlos in so schlechtes Licht gerückt werden? Ist es nicht eher so, dass Sie es bisher gar nicht nötig hatten, etwas gegen diesen Ruf zu tun, weil Sie aufgrund der Marktlage sowieso alles vermietet bekommen?

Kommunikationsmöglichkeiten haben wir, aber ich bin nicht der Marketingmensch, der auf die Bühne rennt und sagt, alles ist toll. Jetzt aber sind wir an einem Punkt, in dem ich rausgehe und versuche, die Kampagnen gegen uns zu versachlichen. Ich will ja diese Diskussionen nicht abwürgen. Ich glaube, ohne außerparlamentarische Opposition passiert in diesem Land gar nichts mehr.

Der Deutsche-Wohnen-Chef als APO-Fan?

Wir haben im Politikapparat eine große Trägheit, egal ob bei der Flüchtlingskrise, der Dieselkrise oder der Wohnungskrise. Wir reden viel, aber es passiert wenig. Was ich in der Politik vermisse, ist Führungsstärke.

Wenn Sie von gesellschaftlicher Verantwortung sprechen: Hat die Deutsche Wohnen aus Ihrer Sicht denn eine Mitverantwortung für die Wohnraumversorgung auch der ärmeren Bevölkerung?

Natürlich haben wir Verantwortung in der Stadt und für die Stadt. Unseren größten zusammenhängenden Bestand haben wir in Hellersdorf, einem Bezirk mit vielen sozialen Problemen. Sprechen Sie mal mit der Bezirksstadträtin, was wir da alles Positives für den Bezirk machen.

Aus Wohnungen an der Karl-Marx-Allee hängen Transparente, die gegen den Verkauf an die Deutsche Wohnen protestieren

Mieterprotest an der Karl-Marx-Allee – gegen die Deutsche Wohnen Foto: picture alliance/Christoph Soeder/dpa

Aber da wollen Sie das Quartier ja auch entwickeln, wie es in der Sprache Ihrer Geschäftsberichte heißen würde.

Fakt ist: Wir bedienen nicht das Luxussegment. Wir haben unsere größten Bestände in den Außenbezirken. Und ich sage, dass der Großteil unserer Wohnungen heute bezahlbar ist und bezahlbar bleibt. Außerdem leisten wir einen positiven Beitrag, indem wir neu bauen. Das Problem ist einfach, dass es zu wenige Wohnungen gibt. Ich könnte mir durchaus vorstellen, dass wir als Wohnungswirtschaft über Quoten für benachteiligte Gruppen nachdenken.

Was meinen Sie damit?

Dass wir für ganz bestimmte Zielgruppen Wohnungen bereitstellen. Das hilft einkommensschwachen Haushalten, nicht die Mietpreisbremse. Ich kritisiere die Mietpreisbremse, insbesondere weil ich sie nicht für sozial angemessen halte und weil es uns im Wohnungsneubau überhaupt nicht hilft.

Sie würden Wohnungen bereitstellen?

Machen wir heute auch schon, wir übernehmen ja gesellschaftliche Verantwortung.

Ziehen denn da Ihre Aktionäre mit? Die wünschen sich doch vermutlich, dass Sie den maximalen Gewinn aus der Vermietung herausholen.

Unsere Aktionäre stützen unser Vorgehen, ja. Sie müssen auch wissen: Die Deutsche Wohnen schüttet im Verhältnis von den großen börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland die niedrigste Dividende aus. Von unseren Mieteinnahmen haben wir mehr als die Hälfte in unsere Immobilien reinvestiert. Und unsere Investoren sind damit einverstanden.

Sie sind gegen die Mietpreisbremse, Sie klagten gegen den Mietspiegel. Ist es da nicht nachvollziehbar, dass Ihre Mieter besonders zittern?

Das wird immer falsch interpretiert: Wir klagen nicht gegen den Mietspiegel, wir wollen einen rechtssicheren Mietspiegel. Nicht nur ein Mieter hat Rechte, auch ein Vermieter. Ja: Ich kritisiere den Berliner Mietspiegel in seiner jetzigen Form. Aber selbstverständlich wenden wir ihn an …

mit Ihrer Klage sind Sie ja auch gescheitert …

… und ich kritisiere eine Politik, die immer über bezahlbares Wohnen spricht, aber noch nie gesagt hat, wie das aussehen soll, über was für eine Miete wir da eigentlich konkret reden.

Das stimmt doch nicht: Beispielsweise in der kooperativen Baulandverordnung ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 6,50 Euro festgeschrieben, in einem Rahmen von 6 bis 7,50 Euro.

Das Berliner Baulandmodell schreibt 30 Prozent Sozialwohnungen vor. Wenn so viele Wohnungen für 6,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden müssen, muss ich für den Rest mittlerweile bis zu 16 Euro nehmen, damit sich das rechnet. Ist das fair? Ist das sozial nachhaltig?

Was sind denn Ihre Vorstellungen von sozial fair?

In Potsdam haben wir einen Neubau fertig gestellt, da sind wir bei 10,50 Euro durchschnittlich. Man muss unterschiedliche Angebote machen. Mit der Mietpreisbremse spielt es überhaupt keine Rolle mehr, ob ein Mieter einen dicken Mercedes fährt oder jemand sich noch nicht mal ein Fahrrad leisten kann.

Nun gibt es aber mehr Fahrräder als dicke Mercedes-Autos – für diese Gruppe muss es doch ein viel größeres Angebot geben. 10,50 Euro sind als Durchschnittspreis doch immer noch nicht bezahlbar.

Wir reden zu viel über Quadratmetermiete, wir sollten mehr über eine absolute Miete einer Wohnung reden. Sollte nicht eine Bruttowarmmiete von 800 Euro für eine gut geschnittene Zweieinhalbzimmerwohnung bezahlbar sein?

Das ist fast die Hälfte eines taz-Nettogehalts – das ist für viele eben nicht bezahlbar.

Die Mieten sind hoch, weil sich die Baukosten massiv nach oben bewegt haben. Der Staat verursacht über ein Drittel der Kosten durch Steuern und Abgaben. Wenn man meint, dass Wohnen ein Grundrecht ist – warum nimmt man dann auf jede Bauleistung 19 Prozent Umsatzsteuer? Warum sagt man nicht: Wir verzichten mal eine Zeit lang für den Neubau auf diese 19 Prozent?

Wir reden aber über das Land Berlin, das kann keine Bundessteuern aussetzen. Und hier ist zu klären: Was soll denn mit denen sein, die diese 800 Euro nicht stemmen können? Oder sagen Sie: Es gibt eben kein Recht auf Wohnen in Berlin?

Derjenige, der wirklich seine Miete nicht zahlen kann, benötigt Unterstützung. Aber die Stadt wird immer voller, der Platz knapper. Vielleicht müssen sich Mieter künftig in der Wohnfläche anpassen.

Und das heißt?

Wir müssen ökonomischer bauen, kleinere Wohnungen, die auf 80 Quadratmetern genauso funktional sind wie jetzt auf 100.

Das wären 20 Prozent-Einsparung, die in Kürze auch wieder weg wären – die Mietentwicklung liegt doch weit über der Einkommenssteigerung.

Wenn Wohnungswirtschaft und Politik zusammenarbeiten würden, könnte man in einer konzertierten Aktion z. B. entscheiden, in einer Übergangsphase von einigen Jahren einkommensabhängig auf Mietsteigerungen zu verzichten.

In einer Umfrage zu Jahresbeginn haben über die Hälfte der Berliner gesagt, dass sie die Enteignung großer Wohnungsunternehmen richtig fänden. Sich für einen so radikalen Weg auszusprechen – ist das für Sie auch bloß Folge einer geschickten Kampagne?

Ich glaube nicht, dass die Hälfte der Berliner für eine Enteignung ist. Diese Kampagne ist massiv auch durch einzelne Medien betrieben worden. Wenn ich teilweise sehe, wie über uns berichtet wird – wir wurden ja systematisch dämonisiert. Die Art und Weise der Kampagne ist sehr plakativ, sehr einfach, sehr oberflächlich.

Sie ist erfolgreich.

Was ist denn erfolgreich?

Mehrheiten zu gewinnen.

Ist die Abstimmung zum Brexit ein Erfolg? Da waren die Austrittsbefürworter in der Mehrheit, weil sie vorher ganz plakativ beeinflusst wurden. Ich lehne das ab. Diese Enteignung hätte mit unserem Rechtsstaat nichts zu tun. Sie ist auch davon getrieben, dass die Gesellschaft immer wirtschaftsfeindlicher wird. Rot-Rot-Grün hat die Privatwirtschaft aufs Abstellgleis gestellt.

Die Fraktionschefs von CDU und FDP haben sich jüngst auch nicht sonderlich lobend über die Deutsche Wohnen geäußert. Unrechtmäßig, sagen Sie? Warum?

Eigentum ist zu schützen, das steht im Grundgesetz

Dort steht in Artikel 15 aber auch, dass „zum Zwecke der Vergesellschaftung“ enteignet werden darf. Und darauf stützt sich das Volksbegehren.

Wir vertrauen auf unseren Rechtsstaat. Die Enteignung wird nicht kommen. Aber wenn die Kampagne so weitergeht, wird Deutschland erheblich Schaden nehmen.

Denken Sie, dass die Enteignungsdebatte auch andere Investoren abschreckt?

Selbstverständlich. Das, was jetzt hier passiert, das sorgt für große Verunsicherung. Ich kenne viele Projektentwickler, die sagen: Ich mache nichts mehr in Berlin.

Grünen-Chef Werner Graf sagte gestern in unserem Interview: Man habe den Grünen in Kreuzberg immer vorgeworfen, Investoren abzuschrecken – doch stattdessen hätten sie alle kommen wollen, Mercedes, Universal, Google.

Mit dieser Haltung schadet sich Berlin selbst. Gerade sind ja alle in der Stimmung, dass es uns gut geht, die Steuereinnahmen sprudeln. Aber wir haben auch schon andere Zeiten erlebt. Warum musste denn Berlin damals die GSW-Wohnungen verkaufen, die heute uns gehören? Nicht weil das Land wollte, sondern weil es musste.

Was ist von Ihnen in den nächsten Monaten in der Enteignungsdebatte zu erwarten?

Wir versuchen, in einen sachlichen Dialog zu kommen – mit allen, die mit uns diskutieren möchten. Auch ich werde stärker als bisher die Bühne suchen. Aber ansonsten werde ich bei meinem Stil bleiben: konstruktiv und respektvoll und sicher nicht so plakativ wie die Gegenseite.

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