Wohnen in Kleinstädten: Im Donut gibt's keine Mietwohnungen
Eine Studie zeigt, wie der Wohnungsmangel Kleinstädte bedroht. Forscher:innen fordern einen Paradigmenwechsel hin zu einer proaktiven Wohnraumpolitik.
Wenn in Deutschland über die Wohnungsfrage debattiert wird, geht es fast ausschließlich um die großen Ballungsräume. Kleinstädte tauchen dabei meist nur in einer von zwei Rollen auf. Entweder gelten sie als vermeintlich idyllische und bezahlbare „Entlastungsräume“ im suburbanen Speckgürtel der Metropolen.
Oder sie werden in peripheren, vom Strukturwandel betroffenen Regionen als reine „Anker der Daseinsvorsorge“ verbucht, die mit massiven Leerständen kämpfen. Dass diese pauschalen Zuschreibungen an der Realität vorbei gehen, zeigt ein aktuelles Positionspapier der Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft (ARL) in Hannover.
Unter dem Titel „Wohnen in Kleinstädten. Aktuelle Herausforderungen in Forschung und Praxis“ zeigen die Forscher:innen – darunter Expert:innen der TH Lübeck und des Thünen-Instituts in Braunschweig – wie falsch diese Zuschreibungen sowohl wissenschaftlich als auch politisch sind.
Das Wohnen abseits der Metropolen, so lautet ihr Befund, ist ein „blinder Fleck“ der Politik. Dabei lebt rund ein Drittel der deutschen Bevölkerung in diesem Siedlungstyp.
Viel zu wenige Mietwohnungen
Das betrifft etwa die norddeutschen Flächenländer Niedersachsen und Schleswig-Holstein. In den Rathäusern zwischen Ems und Ostsee gilt oft das Prinzip Hoffnung, weil es an Geld, Personal und oft auch an validen Daten mangelt.
Der Bericht macht vier zentrale Problemdimensionen aus: Zum einen bieten kleinstädtische Wohnungsmärkte oft nur eine Antwort auf alle Lebensfragen: das frei stehende Einfamilienhaus. Dieses in Westdeutschland nach 1950 zementierte Ideal trifft aber auf eine alternde Bevölkerung und auf immer diversere Lebensentwürfe.
Wenn die Kinder aus dem Haus sind, sitzen ältere Menschen deshalb oft in zu großen, energetisch unsanierten Häusern fest – auch weil es vor Ort an barrierefreien Alternativen fehlt. Zum Zweiten gibt es abseits der Metropolen einen blockierten Mietmarkt: Vor allem in Niedersachsen und Schleswig-Holstein ist der Wohnungsmarkt extrem eigentumsorientiert.
Überall gibt's Donuts
Ein nennenswerter Mietwohnungsmarkt existiert dort kaum oder ist qualitativ abgehängt. Für Geringverdienende, Alleinerziehende, Geflüchtete und junge Auszubildende wird das zum massiven Problem. Und es bremst die wirtschaftliche Entwicklung vor Ort: Unternehmen im ländlichen Raum finden keine Fachkräfte, weil es für zuziehende Beschäftigte einfach keine flexiblen Mietwohnungen gibt.
Zum Dritten stellen die Forscher:innen einen „Donut-Effekt“ fest: Obwohl sich fast alle Kommunen das Ziel „Innen- vor Außenentwicklung“ auf die Fahnen schreiben, sieht die Praxis oft anders aus. In den Ortskernen erschweren komplexe Eigentümer:innenstrukturen die Sanierung.
Verdrängungseffekte im Speckgürtel
Stattdessen weisen Gemeinden an den Siedlungsrändern neues Bauland aus, um über Neubürger:innen Steuereinnahmen zu generieren. Im Ergebnis veröden die historischen Kerne, während an den Rändern zersiedelte und autoabhängige Schlafdörfer entstehen, deren Erschließung die Gemeindekassen langfristig auffrisst.
Schließlich stoßen kleine Verwaltungen schnell an personelle und finanzielle Grenzen, während der Handlungsdruck wächst. Es fehlen Fachplaner:innen, valide Datengrundlagen und oft auch das politische Problembewusstsein in den ehrenamtlich geprägten Gemeinderäten, stellen die Forscher:innen fest.
Ein Blick nach Norddeutschland zeigt, wie ungleich diese Dynamiken verlaufen. Hamburg als Stadtstaat und das Zwei-Städte-Land Bremen haben zwar formal gesehen keine Kleinstädte auf eigenem Territorium. Sie wirken aber als gewaltige Katalysatoren auf ihr Umland.
Im Hamburger Speckgürtel etwa – in Städten wie Ahrensburg, Pinneberg oder Buchholz in der Nordheide – schlagen die Verdrängungseffekte der Metropole voll durch. Dort steigen die Immobilienpreise rasant, während das Angebot an bezahlbarem Mietwohnraum gegen null geht. Kleinstädte werden hier unfreiwillig zur Vorstadt.
Ganz anders stellt sich die Lage in den abgelegenen Räumen dar, etwa in Teilen Ostfrieslands, des Emslands oder im nordöstlichen Niedersachsen. Dort droht der Donut-Effekt in seiner reinsten Form: Während junge Familien mühsam versuchen, teure Bauplätze am Stadtrand zu finanzieren, verfallen in den Ortskernen die klassischen Backsteinensembles.
Besonders drastisch ist die Situation an den Küsten und auf den Inseln. In touristischen Hotspots wie den Städten auf Sylt oder den ostfriesischen Inseln frisst die Ferienwohnungs-Ökonomie den regulären Wohnungsmarkt auf. Einheimische Familien, Pflegekräfte und Angestellte in der Gastronomie finden dann keinen bezahlbaren Dauerwohnraum mehr, weil Immobilien systematisch in renditestarke temporäre Unterkünfte umgewandelt werden.
Mehr Optionen zum Wohnen
Die Autor:innen des Positionspapiers fordern deshalb einen radikalen Paradigmenwechsel: weg von der standardisierten Baulandausweisung hin zu einer proaktiven kommunalen Wohnraumpolitik. Kleinstädte müssten, so die These, dringend ein breiteres Spektrum an Wohnoptionen anbieten – inklusive genossenschaftlicher Modelle und generationenübergreifender Projekte, um sogenannte „Caring Communities“ gegen die pflegerische Unterversorgung im Alter zu etablieren.
Doch dafür braucht es Hilfe von Land und Bund. Denn das aktuelle System der Städtebauförderung, das sich starr an Einwohnerzahlen statt an regionalen Funktionen orientiert, benachteiligt kleinere Orte strukturell.
Sie wollen beim Googeln taz-Texte besser finden? Dann können Sie mit einem Google-Konto die neue Funktion „bevorzugte Quellen“ nutzen. Um die taz hinzuzufügen, müssen Sie nur diesen Link anklicken und einen Haken setzen.
Sie wollen Google lieber meiden? Dann nutzen Sie doch DuckDuckGo oder Ecosia.
Wenn Kiel und Hannover den ländlichen Raum nicht an den Donut-Effekt und die Immobilienspekulation verlieren wollen, müssen sie den kleinstädtischen Verwaltungen entsprechende Fördermittel, valide Datengrundlagen und personelle Unterstützung zur Verfügung stellen. Die Wohnungsfrage entscheidet sich eben auch dort, wo ein Drittel der Menschen zu Hause ist.
Als Genossenschaft gehören wir unseren Leser:innen. Und unser Journalismus ist nicht nur 100 % konzernfrei, sondern auch kostenfrei zugänglich. Alle Artikel stellen wir frei zur Verfügung, ohne Paywall. Gerade in diesen Zeiten müssen Einordnungen und Informationen allen zugänglich sein. Unsere Leser:innen müssen nichts bezahlen, wissen aber, dass kritischer, unabhängiger Journalismus nicht aus dem Nichts entsteht. Dafür sind wir sehr dankbar. Damit wir auch morgen noch unseren Journalismus machen können, brauchen wir mehr Unterstützung. Unser nächstes Ziel: 50.000 – wir brauchen nur noch 360 Freiwillige, dann haben wir es geschafft! Setzen Sie jetzt ein Zeichen für die taz und machen Sie mit. Mit nur 5,- Euro sind Sie dabei! Jetzt unterstützen
meistkommentiert