Breite Kritik am Hamburger Mietenspiegel: Ein verzerrtes Bild

Bald soll der neue Hamburger Mietenspiegel erscheinen. Die CDU moniert jedoch die aktuelle Erhebung. Die Linke hält vom Instrument ohnehin nicht viel.

Lässt sich in Hamburg schwer finden: Bezahlbarer Wohnraum Foto: Jonas Walzberg/dpa

HAMBURG taz | Noch bevor der neue Mietenspiegel im Herbst veröffentlicht wird, bezweifelt die Hamburger CDU-Fraktion bereits seine Aussagekraft. Denn aus der Antwort des Senats auf eine Anfrage der stadtentwicklungspolitischen Sprecherin Anke Frieling gehe hervor, dass es bislang nur eine niedrige Rückläuferquote bei der Erstellung des neuen Mietenspiegels gegeben habe.

„Die Ergebnisse der Umfrage zum Mietenspiegel sind zweifelhaft“, sagt deshalb Frieling. Es habe lediglich rund 5.000 Rückmeldungen bis zum Stichtag gegeben, das Ergebnis könne also nicht repräsentativ sein.

Der Hamburger Mietenspiegel wird alle zwei Jahre von der zuständigen Stadtentwicklungsbehörde erstellt. Er soll damit eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für rund 563.000 Wohnungen in Hamburg liefern, die frei finanziert sind – ausgeschlossen sind öffentlich geförderte Wohnungen.

Die Ergebnisse werden jeweils nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen aufbereitet. Somit können Mie­te­r:in­nen und Ver­mie­te­r:in­nen herausfinden, was für die eigene Wohnung an Miete verlangt werden kann.

Die Erstellung eines Mietenspiegels ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch für Kommunen ab 50.000 Ein­woh­ne­r:in­nen verpflichtend. Mit ihm lasse sich aus Sicht des Gesetzgebers Rechtssicherheit bei der Höhe von Mieten schaffen. Es brauche damit bei Streitereien über die Höhe der Miete nicht mehr aufwendige Gutachten oder das Heranziehen von Mietpreisen vergleichbarer Wohnungen.

Jüngst zeigte sich auch Senatorin Karen Pein (SPD) wenig begeistert vom Mietenspiegel

Ob das vom kommenden Mietenspiegel eingehalten werden kann, hält die CDU für fraglich. Einen Fragebogen hatte die Behörde Ende Mai an rund 10.300 Mie­te­r:in­nen sowie etwa 1.800 Ver­mie­te­r:in­nen geschickt. Bis zum 16. Juni waren sie aufgefordert, ihn ausgefüllt zurückzuschicken. Aus der Senatsantwort geht jedoch hervor, dass nur 53 Prozent der Mie­te­r:in­nen geantwortet haben. Auch bei den Ver­mie­te­r:in­nen liegen bislang nur Daten von rund 60 Prozent der Kontaktierten vor.

Der Senat begründet das damit, dass „Briefe aufgrund von Umzügen nicht zugestellt werden konnten“. Auch konnten die Rückmeldungen 137 größerer Ver­mie­te­r:in­nen mit mehr als 4.000 Wohnungen aufgrund des aufwendigeren Erhebungsverfahrens noch in weiten Teilen nicht ausgewertet werden. In den letzten Mietenspiegel 2021 waren Angaben von rund 13.000 Wohnungen einbezogen.

Erstmals ist die Beantwortung der Fragebögen verpflichtend. Die Behörde hatte auch deshalb bereits Angeschriebene an ihre Auskunftspflicht erinnert. Frieling hält das für nicht ausreichend. „Der Senat muss daraus seine Lehren ziehen und für den nächsten Mietenspiegel bessere Vorbereitungen treffen.“

Lange schon ist der Mietenspiegel umstritten, weil sich mit den offiziellen Vergleichswerten Mieterhöhungen sowohl begründen als auch zurückweisen lassen. Als der letzte Mietenspiegel 2021 veröffentlicht wurde und einen Anstieg um 7,3 Prozent binnen zwei Jahren feststellte, folgte prompt eine „wahre Mieterhöhungsflut“, wie der Verein „Mieter helfen Mietern“ seinerzeit anmerkte.

Die Linkspartei beklagt deshalb mehrere Aspekte an der Erhebung: So fließen nur Mietpreise ein, die innerhalb der vergangenen sechs Jahre verändert – in der Regel also erhöht – worden sind. Würden auch unveränderte Mieten mit einberechnet, dürfte die ortsüblichen Vergleichsmiete geringer ausfallen – Mie­te­r:in­nen bräuchten keine oder nur geringe Mieterhöhungen fürchten.

Erhebung ohne öffentlich geförderte Wohnungen

Hinzu kommt: Auch öffentlich geförderte Wohnungen werden nicht miteinbezogen. „Wenn ein Mietenspiegel den Mietwohnungsmarkt widerspiegeln soll, ist es unverständlich, nicht auch diese Wohnungen einzubeziehen“, sagt Michael Joho von der Linken.

Bemerkenswert: Jüngst zeigte sich auch Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) wenig begeistert vom Mietenspiegel. Der sage wenig über die durchschnittlichen Miethöhen in Hamburg aus, da hier nur zwei Prozent der Wohnungsmieten einflössen, sagte sie der Zeit. Sie arbeite lieber mit der ebenfalls regelmäßig verfassten Studie der Wohnungswirtschaft. Diese kam jüngst zum erstaunlichen Ergebnis, dass die Miethöhen in Hamburg gar kein Problem seien: Nur moderat um rund zwei Prozent in zwei Jahren hätten sich die Mieten erhöht.

Nicht zu stören scheint Pein, dass es massive Kritik an der Studie gibt: Die Wohnungswirtschaft behauptet, ihre Studie sei repräsentativ, wo doch aber überproportional viele günstige Genossenschafts- und städtische Saga-Wohnungen einflossen, beklagte etwa der Mieterverein zu Hamburg. So werde der Eindruck erweckt, die Lage am Wohnungsmarkt sei vollkommen zufriedenstellend.

Comments

[Ulf UR]

Bemerkenswert die jeweilige Argumentation von Mieterverein und Linken:

Die einen beklagen, das die - günstigen - Sozialmieten nicht in den Mietenspiegel einfließen. Und so die Mieten zu hoch bewertet werden.

Die anderen beklagen, das die - günstigen - SAGA-Mieten mit berücksichtigt werden. Und so die Mieten zu niedrig bewertet werden.

[Joachim Petrick]

Frage: Kann Politik sich stark machen, steuerliche Subvention von Immobilien-, Wohnungsleerstand zu spekulativ und sonstige Zwecke zu beenden, Immobilien-, Wohnungsleerstand, neben Bestandsmieten in Mietenspiegel zu Null Mietertrag, Mietenspiegel senkend aufzunehmen, nach Einführung bundesweiten Wohnungslosenregisters mit belastbar gesicherter Datenlage Wohnungsnachfrage durch sozial bezahlbaren Wohnungsbau nachzukommen, Wohnungsunternehmen dabei in die Pflicht zu nehmen, eben Wohnungskonzern Vonovia, anders als geschehen, nicht aus dieser Pflicht zu entlassen?

1992 ausgesetzte Gemeinnützigkeit von Wohnungsbaugenossenschaften sollte wieder aktiviert werden, damit diese gemeinnützig nicht ihre Mietgewinne nach Rücklagenbildung für Instandsetzung in steuerlich subventionierte Stiftungen zu anderweitig neben wohnungsnahen Zwecken verwenden, sondern wieder zur Mietstabilisierung nutzen?

Gehört nicht 1962 eingeführtes Wohngeld längst auf den Prüfstand, nachdem seit 50ziger Jahren in Westdeutschland zunehmend Entkoppelung von Einkommen-. Lohnentwicklung gegenüber Grund-, Boden. Immobilien-, Mietpreisentwicklung unübersehbar wurde, Wohngeld eher Mieten mit in die Höhe treibt denn senkt?

Aufgemerkt, gemäß Grundgesetz Art 28 ist Veräußerung öffentlichen Grund, Bodens an Privat mit Aussicht auf Spekulationsgewinn und sonstige Zwecke zulasten Gemeinwohls unzulässig, sehr wohl aber Erbpacht Nutzungsrechtvergabe auf 99 Jahre, wenn ja, aber nicht wie in Hamburg zu horrend hoch Grund, Boden marktkonformen Pachtgebühren/anno, die sich selbst Wohnungsbaugenossenschaften nicht leisten können noch wollen?

[Bolzkopf]

Interessant ist, was in den Mietspiegel so einfliesst.

Z. B.

- illegale Mieten (Wuchermieten, Verstösse gegen die Mietpreisbremsen usw.) wirken sich erhöhend aus weil die einfach mitberechnet werden

- Spielplätze, Supermärkte, Briefkästen, Telefonzellen usw in der Nähe wirken sich erhöhend aus obwohl das ja wohl Grundversorgung ist.

[Zangler]

Die Mieter:innen müssten sich schon entscheiden, was sie wollen: Eher stabile Mieten, und dann aber auch kein Problem, oder eher steigende Mieten und dann aber auch die Möglichkeit der Vermieter:innen, diese durchzusetzen; eher niedrige Mieten, dann aber wenige Investitionen und entsprechend schlechter Zustand, Service und hohe Nebenkosten oder eher höhere Mieten, dann aber eine Verdrängung der Ärmeren; ein eher gemischtes Wohnen mit Querfinanzierung oder Ghettoisierung, aber durchgehend niedrige Mieten.

Das soll nicht heißen, dass es nicht auch Vermieter:innen gibt, die sich viel Geld durch hohe und stark steigende Mieten in die eigene Tasche stecken, und nicht investieren oder ortsnah querfinanzieren, aber ein bisschen mehr Bewusstsein für die Komplexität des Mietmarktes wäre schon schön.

Besonders übel stößt übrigens die Haltung zur Indexmiete auf: Als es quasi keine Inflation gab, war sie das Nonplusultra, plötzlich ist sie jetzt des Teufels. Irgendeine Möglichkeit für die Vermieter:innen bei steigenden Kosten, die Mieten wenigstens im Nachgang zu erhöhen, muss es schon geben.

[Bolzkopf]

@Zangler Wieso? Ist doch alles bestens !

Die Mieter haben ja schließlich beiden:

Steigende Mieten und dann aber auch die Möglichkeit der Vermieter:innen, diese durchzusetzen

UND wenige Investitionen und entsprechend schlechter Zustand, Service und hohe Nebenkosten.

WIN - WIN