Airbnb und die Zweckentfremdung

Berlin ist besonders streng

Wegen der Wohnungsnot gehen viele Kommunen in Deutschland gegen Auswüchse bei Airbnb vor. Rechtlich ist das nicht ganz einfach.

Wohnzimmer mit Reisetasche auf einem Teppich

Eingenistet: Reisetasche in einer Berliner Airbnb-Wohnung Foto: dpa

FREIBURG taz | Bundesweit gehen Länder und Kommunen gegen die Umwandlung von Wohnraum in lukrativere Ferienwohnungen vor. Indirekt trifft das auch Plattformen wie Airbnb, die am 11. August vor 10 Jahren online ging. Die ursprüngliche Idee von Airbnb – das Teilen der selbst bewohnten Wohnung (Homesharing) – soll aber möglich bleiben.

In vielen Metropolen und angesagten Städten ist Wohnraum knapp, die Mieten steigen enorm, die Politik muss reagieren. Seit der Föderalismusreform von 2006 sind hier vor allem die Bundesländer zuständig. Sie müssen den Bau von Wohnungen fördern und können die Zweckentfremdung von Wohnraum verbieten.

Viele Länder haben deshalb in den letzten Jahren Gesetze beschlossen, die verhindern sollen, dass Wohnungen leer stehen oder in Arztpraxen, Anwaltskanzleien oder Ferienwohnungen umgewandelt werden.

In den Stadtstaaten Berlin und Hamburg gelten die Verbote im ganzen Stadtgebiet. In Flächenstaaten wie Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg gilt das Zweckentfremdungsverbot nur in Kommunen mit Wohnraummangel.

In Nordrhein-Westfalen haben vier Städte Satzungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen: Köln, Bonn, Dortmund und Münster. In Baden-Württemberg haben fünf Städte von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht: Freiburg, Heidelberg, Tübingen, Konstanz und Stuttgart.

Umwidmung ist Zweckentfremdung

Airbnb und ähnliche Plattformen sind darin in der Regel nicht explizit erwähnt, aber die Stoßrichtung ist klar: Wenn eine Wohnung in eine ständige Ferienwohnung umgewidmet wird, gilt dies als Zweckentfremdung. Diese kann nur ausnahmsweise genehmigt werden, zum Beispiel wenn sonst die wirtschaftliche Existenz des Wohnungsinhabers gefährdet wäre oder wenn Ersatzwohnraum geschaffen wird.

Für Verstöße drohen Bußgelder. In der Regel gilt es nicht als Zweckentfremdung, wenn jemand die selbst genutzte Wohnung teilweise, vorübergehend oder selten anderen gegen Geld zur Verfügung stellt. Im Detail unterscheiden sich die Regelungen von Ort zu Ort.

In Berlin sind die Regeln besonders streng, vor allem wenn eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung genutzt wird. Dabei gibt es auch keinen Bestandsschutz für bestehende Ferienwohnungen. Es gab nur eine zweijährige Übergangsfrist von 2014 bis 2016.

Betroffene Vermieter klagten deshalb gegen das Gesetz. Ferienwohnungen würden schlechter behandelt als Arztpraxen und Anwaltskanzleien, für die ein Bestandsschutz gelte. Das Verwaltungsgericht Berlin hielt die Ungleichbehandlung 2016 jedoch für gerechtfertigt. Eine Ferienwohnung könne schließlich ohne große Umbauten wieder in eine normale Mietwohnung umgewidmet werden.

Klage vor dem Verfassungsgericht

Allerdings gingen die Vermieter in Berufung und erzielten 2017 beim Oberverwaltungs­gericht Berlin-Brandenburg einen Erfolg. Das Gericht legte die Frage dem Bundesverfassungsgericht vor. Es hält die Rückwirkung des Verbots von Ferienwohnungen für verfassungswidrig.

Karlsruhe wird noch in diesem Jahr entscheiden. Das Verfahren wird bundesweit mit Interesse verfolgt. Denn in vielen kommunalen Satzungen genießen alte Fe­rienwohnungen Bestandsschutz, was die Wirkung von Zweckentfremdungsverboten stark einschränkte.

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