Zwangsräumung ohne Schonfrist: „Masche von manchen Vermietern“
2022 verloren jeden Tag Menschen durch Zwangsräumungen ihre Wohnungen. Wo bleibt der verbesserte Kündigungsschutz?
Oktober 2023 Berlin-Kreuzberg: Protest gegen die Zwangsräumung eines 69-jährigen Mieters, der seit 1979 in seiner Wohnung lebte
BERLIN taz | Im Jahr 2022 gab es bundesweit laut Bundesjustizministerium mindestens 27.319 Zwangsräumungen. Die meisten fanden demnach in Nordrhein-Westfalen (8.690) statt, gefolgt von Bayern (2.579), Niedersachsen (2.288) und Sachsen (2.265). Insgesamt dürften es noch mehr sein. Denn die Daten aus Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern fehlen in der Auflistung.
Die Bundestagsabgeordnete Caren Lay (Linke), die diese Zahlen abgefragt hat, geht von etwa 30.000 Zwangsräumungen pro Jahr aus, indem sie die Daten der beiden Bundesländer aus der Deutschen Gerichtsvollzieher Zeitung hinzuzählt. Damit käme man im Schnitt auf 82 Zwangsräumungen pro Tag.
Dennoch bleibt das Thema in weiten Teilen eine Black Box. Es gibt nur wenig Erkenntnisse dazu, wer genau warum oder auch wie viele Kinder von Zwangsräumungen betroffen sind. Auch ist unklar, was mit den Menschen nach Zwangsräumungen eigentlich passiert. Dabei ist es erklärtes Ziel der Bundesregierung, bis zum Jahr 2030 Obdach- und Wohnungslosigkeit zu überwinden.
Im Statistikbericht 2021 der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe nannte fast jede siebte hilfesuchende Person eine Zwangsräumung als Grund für den Wohnungsverlust. Fast zwei Drittel von ihnen gaben Mietschulden als Grund für die Zwangsräumung an, 6 Prozent aufgrund von Eigenbedarf.
Vom 27. März bis zum 7. April finden in zahlreichen europäischen Städten die „Housing Action Days“ statt. Im Fokus: Verdrängung, zu hohe Mieten, Bekämpfung von Obdachlosigkeit. Das Bündnis „Zwangsräumungen verhindern“ protestiert zum Beispiel am 4. April wegen Eigenbedarfskündigungen in Berlin-Charlottenburg gegen Kanzleien, die langjährige Mieter*innen vertreiben wollen.
Zumindest einen Teil der Zwangsräumungen könnte man durch einen verbesserten Kündigungsschutz verhindern. Werden Mieter*innen wegen Mietschulden fristlos gekündigt, dann gibt es derzeit eine Schonfristregelung: Wenn innerhalb von zwei Monaten die Mietschulden selbst oder durch das Jobcenter beglichen werden, wird die Kündigung unwirksam. Das Problem ist: Diese Schonfristregelung gilt nicht bei ordentlichen Kündigungen.
„Warum das so ist, versteht kein Mensch“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund der taz. „Der Gesetzgeber muss dringend die Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung ausweiten. Das ist ein echter Missstand.“ Zu beobachten sei in angespannten Wohnlagen „eine Masche von manchen Vermietern, eine außerordentliche und eine ordentliche Kündigung auszusprechen, um genau diese Gesetzeslücke auszunutzen.“ Ein Mieterwechsel sei „die Gelegenheit, die Mieten wieder zu erhöhen“, erklärt sie.
Eigentlich wollte die Ampelregierung das Problem anpacken. „Um die Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zu beseitigen, werden wir das Mietrecht, insbesondere dort, wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhältnisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern“, steht im Koalitonsvertrag. Doch bislang ist nichts passiert.
Uneinigkeit in der Ampel-Koalition
Es werde derzeit geprüft, „ob und inwieweit es in Bezug auf Zwangsräumungen gesetzgeberischen Handlungsbedarf gibt“, erklärt das für Mietrecht zuständige FDP-geführte Bundesjustizministerium auf Nachfrage der taz. Eine Entscheidung „über etwaige Änderungen in Bezug auf Schonfristzahlungen“ sei noch nicht getroffen. Das Ministerium betont zudem, dass „die Behandlung von Schonfristzahlungen auch nicht für alle Zwangsräumungen relevant“ sei.
Diese vage Antwort des Ministeriums ist wohl auch darauf zurückzuführen, dass das Thema in der Koalition sehr unterschiedlich bewertet wird. Während SPD und Grüne Handlungsbedarf sehen, ist die FDP skeptisch.
Die SPD-Abgeordnete Zanda Martens kritisiert gegenüber der taz, dass die Zahl der Wohnungslosen „in den letzten Jahren dramatisch“ gestiegen sei. Man müsse daher vor allem „die Mieterinnen und Mieter vor einer Kündigung schützen, die ihre Mietschulden doch noch zurückzahlen“, sagt sie und verweist auf das Koalitionsvorhaben zu den Schonfristzahlungen. Sie hofft nun auf baldige Einigung, „um die vielen Mieterinnen und Mieter in diesem Land besser vor Wohnungslosigkeit zu schützen.“
Darauf hofft auch die Bundestagsabgeordnete Canan Bayram (Grüne). „Zur Abwendung von Gefahren für Leib und Leben sollte nur dann geräumt werden dürfen, wenn eine Ersatzunterkunft nachweislich zur Verfügung steht“, fordert sie weiter. Die Realität sei aber, „dass Menschen in die Obdachlosigkeit geräumt werden. Selbst Familien mit Kindern.“
Unzureichende Datenlage
Der wohnungspolitische Sprecher der FDP-Fraktion, Daniel Föst, hält von mietrechtlichen Verschärfungen aber wenig. „Weitergehende gesetzliche Regelungen – auch bei Zwangsräumungen – halte ich nicht für notwendig.“ Durch einen Zahlungsausfall werde „das Mieter-Vermieter-Verhältnis langfristig gestört.“ Dieses Vertrauen lasse sich „nur schwer zurückgewinnen“, erklärt er der taz.
Im Januar 2023 publizierte das Deutsche Institut für Menschenrechte das Papier „Zwangsräumungen als Menschenrechtsverletzung“. Zwangsräumungen in Deutschland könnten „beispielsweise gravierende Eingriffe in das Recht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG) und das Recht auf Schutz der Familie (Art. 6 Abs. 1 GG)“ darstellen, heißt es darin.
Sie könnten zudem „zu Wohnungslosigkeit führen und damit unter anderem zur Verletzung des Grundrechts auf Gewährleistung eines menschenwürdigen Existenzminimums einschließlich einer Unterkunft (Art. 1 Abs. 1, Art. 20 Abs. 1 GG).“ Im Bericht wird auch die unzureichende Datenlage in Deutschland kritisiert.
Leser*innenkommentare
Luca
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Axel Berger
> „eine Masche von manchen Vermietern, eine außerordentliche und eine ordentliche Kündigung auszusprechen, um genau diese Gesetzeslücke auszunutzen.“
Das ist ein seltsames, unverständliches Argument. Eine außerordentliche (auch "fristlose") Kündigung setzt ein erhebliches Fehlverhalten des Mieters voraus und ist in dem Fall immer möglich. Eine ordentliche Kündigung seitens der Vermieters ist in Deutschland generell gar nicht möglich. Zu den wenigen Ausnahmen gehört der nachzuweisende Eigenbedarf, wobei große Vermieter mit viel Wohnraum zudem begründen müssen, warum es genau diese Wohnung sein soll. Im Gegensatz zur fristlosen ist die ordentliche Kündigung zudem immer an relativ lange Fristen gebunden. Es handelt sich um zwei grundverschiedene Vorgänge die naturgemäß auch unterschiedlichen Regeln folgen.
Joachim Petrick
Bis in Nuller 2000er Jahre wurden von Zwangsräumung bedrohte Mieter durch Wohnungsamt im Vorfeld angeschrieben, zu persönlichem Beratungsgespräch im Amt bei zuständiger Amtsperson geladen, Zwangsräumung abzuwenden. Das war möglich, weil Vermieter gesetzlich verpflichtet waren, Datierung geplanter Zwangsräumungen dem Wohnungsamt zu melden, für den Fall, dass das Abwenden scheitert, sah sich Wohnungsamt in Verantwortung, neuen Wohnungsraum zuzuweisen. Heute nach rotgrüner Arbeitsmarktreform Agenda2010/H 4 Gesetzen 2003 Paradigmenwechsel von grundgesetzlich verankerter Sozialhilfe hin zu sog Grundsicherung ohne Anspruch auf Sozialleistungen im außergewöhnlichen Fall von Zwangsräumungen u. a. Schicksalsschlägen scheint das passe, steht bisher selbst ein bundesweites Wohnungslosenregister zwar für jede neue Legislaturperiode neu angekündigt o auch im Ampelkoalitionsvertrag Dezember 2021 trotzdem aber immer noch nicht zu Verfügung
Montagsdepression
Aus den bisherigen Kommentaren lese ich raus, dass viele Vermieter hier überlastet mit der Verantwortung sind für eine sozialverträgliche Wohnungssituation zu sorgen. Der Trend zur Eigentumswohnung, die nur zum Vermieten angedacht wird, halte ich für den völlig falschen Weg in einer sozialen Gesellschaft. Wohnungen gehören an uneigennützigen Genossenschaften vergeben, die damit auch umgehen können, wenn Mieter mal nicht in der Lage sind, die Miete zu begleichen aus verschiedenen Gründen. Eine einzelne Person sollte maximal eine Wohnung besitzen dürfen, für den Eigenbedarf und mehr nicht. Alles andere ist nicht sozial verträglich,
Axel Berger
@Montagsdepression Lesen Sie Zeitung, zum Beispiel diese? Mit wem haben denn Mieter die meisten Probleme? Mit dem Handwerker mit einer bis drei Wohnungen zur Alterssicherung oder mit großen anonymen Gesellschaften mit desinteressierter Verwaltung und eigener Rechtsabteilung?
Der Cleo Patra
@Montagsdepression Wiese sollte viele Vermieter überlastet sein? Verantwortung hat die Politik, ob Bund oder Land, um die Voraussetzungen zu schaffen, damit sozialverträgliche Wohnungssituationen entstehen. Und ihre Enteigungsfantasien sich m.E. gefährlich.
Walterismus
@Montagsdepression Selbst Genossenschaften wollen/können nicht mehr bauen.
Mieter die mal nicht in der Lage sind ihre Miete zu begleichen sind ansich nicht das Problem, die sind genug geschützt. Wer aber über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt oder mutwillig nicht zahlt, weil der Mieter weiß, dass ihm nichts passiert, der muss auch mit Konsequenzen leben. Auch ein Mieter hat eine Verantwortung zu tragen.
Dafür braucht man kein Vermieter zu sein um festzustellen, dass Mieter eine Verantwortungs- und Mitwirkungspflicht haben.
Einzelvermieter sind in der Regel (nicht immer) sozialverträglicher als große Firmen und auch Genossenschaften.
Der Cleo Patra
Es ist immer schlimm wenn jemand aus seiner angestammten Wohnung ausziehen muss. Aber durch noch mehr Mieterschutz wage ich zu behaupten, dass immer weniger freie Wohnungen auf dem Markt angeboten werden, gerade von Privatleuten. Zumindest bei uns in einem ländlichen Gebiet ist das so. Viele Privatvermieter sind genervt von immer mehr Auflagen und vermieten deshalb nicht. Lieber lässt man die Wohnung leer stehen oder vermietet als Ferienwohnung. Da hat man viel weniger Probleme.
Walterismus
"Darauf hofft auch die Bundestagsabgeordnete Canan Bayram (Grüne). „Zur Abwendung von Gefahren für Leib und Leben sollte nur dann geräumt werden dürfen, wenn eine Ersatzunterkunft nachweislich zur Verfügung steht“, fordert sie weiter."
Schwierig und auch nicht möglich.
Eine solche Regel würde das Kündigen von Mietverhältnissen unmöglich machen, denn dann braucht der Mieter schlicht einfach nicht auf Wohnungssuche gehen, da er ja in der Wohnung bleiben kann. Damit wären Mietverhältnisse unkündbar.
Der Eigentümer der Wohnung verliert dann quasi jedes Recht am Eigentum, aber die Pflichten werden weiter eingefordert, selbst wenn der Mieter keine Miete zahlt.
1x eine Wohnung finden und dann ein Leben lang for Free leben und alle Kosten an den Vermieter weiterreichen, weil man ja nur dann geräumt werden darf, wenn man eine Ersatzwohnung hat, wo man einfach die Suche verweigern kann.
Nachtsonne
Die beste Möglichkeit sich gegen eine Kündigung zu wehren ist selbst Eigentum zu erwerben und Verantwortung dafür zu übernehmen. Kann ich nur empfehlen. Sehr nervig dabei sind allerdings die hohen Steuern und Notarkosten - in der Summe über 10%. Das ist deutlich zu hoch. Schließlich zieht man im normalen Berufleben auch hin und wieder mal um und wird durch die hohen Steuern und Notarkosten in die Miete gedrängt. An diejenigen die routinemäßig mehr Mieterschutz fordern: Vemieten Sie? Würden Sie unter den Bedingungen bauen und Wohnungen vermieten? Haben Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus? Alles mit "Nein" beantwortet? Gratulation, irgendwie sehr wohlfeil.
Perkele
Na klar, die FDP muss erst mal prüfen ob besserer Schutz nötig ist. Das betrifft ja auch kaum deren Klientel und dafür sind halt andere zuständig. Die FDP Wählerschaft ist eher unter den Vermietern zu suchen und die wird man mit Sicherheit nicht belasten wollen. Eine wirklich faire, staatstragende Poltik dieser Pseudo-Liberalen...
Axel Berger
@Perkele Gerade die erfolgreichen Gutverdiener wechseln öfter den Arbeitgeber und müssen dann umziehen. In keinem Land ist das für Eigentümer so teuer wie in Deutschland. Die hohen Steuern und Gebühren sind dann einfach weg. Deshalb wohnt gerade diese Klientel sehr oft zur Miete.
Notizen aus Taiwan
@Perkele Ist es wirklich schrecklich das es EINE Partei gibt die auch a die Rechte derer denk die anderen ihr Eigentum zur Verfügung stellen und dafür mit Mietnomaden und Co belastet werden können?
Wenn sich die FDP hier nicht nachhaltig durchsetzt gibt es immer weniger die bauen und vermieten.
Wem ist dann geholfen?
Tom Tailor
@Perkele Sagen wir mal so: ich vermiete privat eine Handvoll Wohnungen, bin aber kein gewerblicher Vermieter.
Trotzdem muss es auch für Vermieter Rechte geben, die es ihm ermöglichen, seine Interessen durchzusetzen. Konkret: ich hatte mal das Pech, einen Messie als Mieter zu haben, der nicht nur die Wohnung vermüllt, sondern darüber hinaus auch die Miete nicht bezahlt hat (die ihm vom Amt zur Verfügung gestellt wurde)! Am Ende blieb nur die Räumungsklage, da sich auch Nachbarn über den Gestank beschwert haben. Sämtliche Hilfsangebote vom Sozialamt wurden vom Mieter ausgeschlagen.
Ende vom Lied: ich hatte die Anwaltskosten, Gerichts- und Räumungskosten zu tragen, nur um die Wohnung wieder frei zu bekommen. Auf den Mietschulden bin ich auch sitzen geblieben. Da die Wohnung nach wie vor kreditfinanziert ist, ein sehr teurer Spaß, denn die Raten musste ich weiterhin bedienen.
Fazit: wie wäre denn eine faire, staatstragende Lösung nach Ihrem Geschmack gewesen?
By the way: die Mieter suche ich mir inzwischen deutlich sorgfältiger aus.
Andere Meinung
die aktuell in Deutschland schon gültigen extrem Mieterfreundlichen Regelungen haben mit dazu beigetragen, dass kaum mehr gebaut wird.
Bei dem Umfang mit dem das Mieterrecht in das Eigentum des Vemieters eingreift, kann man bei Wohneigentum eigentlich nicht mehr von Eigentum sprechen.
Nicht verwunderlich, dass Vermögende Ihr Geld mittlerweile lieber anders anlegen.
Notizen aus Taiwan
30000 Zwangsräumungen bedeutet halt auch 30000 Vermieter die monatelang keine Miete und dafür eine meist verwahrloste Wohnung bekommen.
Kein Wunder das es für Menschen in prekären Situation immer schwieriger wird eine Wohnung zu finden, kein Vermieter will einer dieser 30000 sein und wählt entsprechend vorsichtig die Mieter aus.
Will man die Situation für Mieter verbessern muss man Vermieter Rechte stärken nicht schwaechen.
Der Cleo Patra
@Notizen aus Taiwan // Will man die Situation für Mieter verbessern muss man Vermieter Rechte stärken nicht schwaechen. //
Da bekommen sie von mir volle Zustimmung. Das muss jetzt nur noch von der Gesetzgebung inhaliert und umgesetzt werden.
Timelot
Da stimm ich gar nicht zu , wohl weil selber par Wohnungen geerbt habe und mich das als Vermieter selbst betrifft. Wer seine Miete 3 Monate lang nicht zahlt muss raus . Bis dahin haben sich ja Miete und NK in Höhe von mehreren tausend Euro angesammelt. Das ist doch Betrug und die Vertrauensbasis ist dann eh nachhaltig beschädigt. Diese Leute denken nur an sich selber und nutzen ihre Mitmenschen aus.
Axel Berger
@Timelot Jeder Mieterwechsel, ist zudem lästig, mühsam und mit Kosten verbunden. Ich suche deshalb gezielt nach Mietern, die absehbar längerfristig dort wohnen bleiben wollen. Wenn ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten sich frühzeitig selbst an den Vermieter wendet, findet sich deshalb fast immer eine Lösung. Mieter, die einfach nicht zahlen und nach Mahnung den Vermieter mit Lügen hinhalten, leider weniger selten als man es sich wünscht, haben sich die Folgen selbst zuzuschreiben. Eine Räumungsklage ist zudem sehr lästig und aufwendig und teuer. Auf den kosten bleibt der Vermieter in der Regel sitzen. Keiner nimmt das leichtfertig auf sich.