Spekulation und Wohnungsnot: Alles nur gekauft
Wohnraum wird zunehmend als Kapitalanlage genutzt, zeigt eine Studie. Konzerne wie Vonovia verschärfen die Wohnungskrise, Obdachlosigkeit nimmt zu.
Dunkle Aussichten für Wohnungssuchende Foto: Katja Hoffmann/laif
Große Wohnungskonzerne wie Vonovia, LEG Immobilien oder Grand City Properties wirtschaften nicht im Interesse des Gemeinwohls, sondern im Interesse ihrer Aktionäre. Diesen wiederum liegt nicht die Versorgung der Allgemeinheit mit ausreichend bezahlbarem Wohnraum am Herzen, sondern die Maximierung ihrer Renditen. Das stellt Finanzwende Recherche, eine Tochter der Bürgerbewegung Finanzwende, in einer am Mittwoch veröffentlichten Studie fest.
Dieses Ergebnis überrascht nicht. Aber mit Blick auf vergebliche Baugipfel, deren Akteure immer noch auf konstruktive Lösungen seitens der Privatwirtschaft hoffen, kann man das nach Jahren öffentlicher Debatte mittlerweile Banale nicht oft genug erwähnen – insbesondere dann, wenn die Veröffentlichung dieser Studie mit der Meldung zusammenfällt, dass die Zahl der wohnungslosen Menschen in Deutschland 2022 deutlich gestiegen ist.
Nach Hochrechnungen der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (BAGW) lag sie im vorigen Jahr bei 607.000 gegenüber 383.000 im Jahr 2021. „Fehlender bezahlbarer Wohnraum bleibt der Hauptgrund für die Wohnungsnot in Deutschland“, sagt dazu BAGW-Geschäftsführerin Werena Rosenke. Die Studie von Finanzwende analysiert dabei auch die Mechanismen und Unternehmenspraktiken hinter dem Phänomen der sogenannten Finanzialisierung des Wohnens. Finanzialisierung bedeutet, dass Immobilien zunehmend als Finanzanlagen genutzt werden, was den Zweck von Wohnungen verändert: Sie dienen nicht mehr primär dazu, menschliche Bedürfnisse zu befriedigen, sondern das Renditestreben von Anlegern.
Lagen in Folge der Finanzkrise die Immobilienkäufe in Europa 2009 bei relativ niedrigen 7,9 Milliarden, so stiegen sie bis 2019 wieder enorm an, auf 66,9 Milliarden Euro. In Deutschland lebt mehr als die Hälfte der Bevölkerung zur Miete. Zwar gehören hier bisher nur rund 13 Prozent der Mietwohnungen privatwirtschaftlichen Unternehmen; da sich Konzerne aber von angespannten Wohnungsmärkten am meisten Gewinn versprechen, hat sich die Zahl finanzialisierter Wohnungen in vielen deutschen Städten zwischen 2011 und 2018 mindestens verdoppelt. In Berlin stieg dieser Anteil von 7 Prozent im Jahr 2011 auf 16,5 Prozent 2021. Über 320.000 von knapp 2 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt befinden sich aktuell im Besitz eines Finanzmarktakteurs. Ebenso bemerkenswert: Von jedem Euro Mieteinnahme der untersuchten Unternehmen flossen im Jahr 2021 41 Cent in Form von Dividenden an Aktionäre.
Wohnungen kaufen, anstatt neue zu bauen
Das ist möglich, weil die Konzerne Ausgaben für die Instandhaltung des Wohnungsbestandes minimieren. Dafür modernisieren sie eifrig, um so Mieten erhöhen zu können. Entscheidend ist: Diese Konzerne sind – auch ganz unabhängig von aktuellen Zinsen, Baukosten und Inflationsraten – keine Hilfe in puncto Beseitigung der Wohnungsnot: Denn sie kaufen vor allem existierende Wohnungen, anstatt neue zu bauen. Während landeseigene Wohnungsunternehmen in den letzten Jahren fast immer so viele Wohnungen gebaut wie gekauft haben, hat Vonovia in den Jahren 2017 bis 2021 für jede gebaute Wohnung 99 Wohneinheiten aufgekauft. Die anderen börsennotierten Wohnungsunternehmen haben laut Studie sogar noch weniger oder gar nicht gebaut. Die Autoren schlagen deshalb Maßnahmen vor, um Immobilien als Anlageobjekte weniger attraktiv zu machen. Auch auf die Debatte über Vergesellschaftung beziehen sie sich.
Vor zwei Jahren haben sich fast 60 Prozent der Berliner:innen beim Volksentscheid der Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen für die Vergesellschaftung von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen ausgesprochen. Nachdem eine Kommission im Juni festgestellt hat, dass dem rechtlich nichts im Weg steht, möchte die Initiative nun ein entsprechendes Gesetz entwerfen und zur Abstimmung stellen. Für die Erarbeitung des Entwurfs hat sie per Crowdfunding bereits 100.000 Euro gesammelt.
Welche Ausreden sich die Gegner:innen der Vergesellschaftung wohl ausdenken, sollte auch dieser Volksentscheid erfolgreich sein? Sicher ist: Wenn der Markt es nicht für die Menschen regelt, dann müssen die Menschen dem Markt Regeln setzen.
Leser*innenkommentare
Maxim
Moderator*in
Vielen Dank für Eure Beiträge, wir haben die Kommentarfunktion geschlossen.
Rudi Hamm
"Wohnungskonzerne wirtschaften ... im Interesse ihrer Aktionäre"
Entschuldigung, aber das ist nicht nur eine Binsenweisheit, sondern für eine Aktiengesellschaft sogar Pflicht.
Dem gegenüber steht der Staat, welcher mit Gesetzen die Bestimmungen zu "Eigentum verpflichtet" definieren kann, tut er aber nicht.
Die Koalition verschläft die Wohnungskrise, welche sich Jahr für Jahr immer mehr verschärft. Dabei heißt das Grundsatzproblem nicht Vonovia, sondern fehlender Neubau von Mietraum. Vonovia ist "nur" ein Konzern, welcher vom Versagen der Regierung(en) profitiert.
Teleshopper
Ich fasse mal einige Kommentare zu diesem und ähnlichen Artikeln zusammen:
Die einzigen die überhaupt nennenswert Wohnungen bauen/sanieren (Konzerne) sind böse weil zu hohe Miete.
Der Bausektor ist böse weil viel zu hoher CO² Ausstoß und Flächenfras.
Der einzige Weg nachhaltigere Häuser zu bauen, nämlich aus Holz, ist böse weil ein Fichtenforst die Natur zerstört.
Die Städte müssen immer weiter (endlos?) wachsen weil jeder das recht hat genau da bezahlbar zu wohnen wo er gerade will.
Die einzigen Leute die ihre eigenen Wohnungen/Häuser bauen sind böse weil sie zu viel Platz in Anspruch nehmen.
Private Vermieter sind böse wenn sie für ihr in Bau/Sanierung investiertes Geld keinen Verlust machen wollen und deshalb wahlweise die Mieten zu hoch sind oder sie den Raum nicht zur Verfügung stellen weil es sich nicht lohnt.
Die Politik ist böse weil sich nicht mit dem Steuergeld aller verlustreiche Wohnungsbauprojekte finanziert.
Die Migranten und Flüchtlinge sind böse weil sie den Ansässigen zusätzliche Konkurrenz gerade um die günstigen Wohnungen bescheren.
Und zu guter letzt ist auch der Eigentumswohnungsbesitzer böse wenn er seine über das ganze Leben finanzierte Wohnung im Alter nicht günstig an ein junges Paar vermietet und endlich in ein Heim verschwindet.
Die einzigen Leute die nicht böse sind, sind die Lebenslang-Mieter, die zwar gerne in den Urlaub fahren und bei Bedarf sofort die Wohnung wechseln können, aber für ihre Wohnsituation bloß nicht eigene Verantwortung (Kauf/Genossenschaft) übernehmen wollen, denn dann müsste man sich ja festlegen...
Stefan L.
@Teleshopper Sehr gute Zusammenfassung. Thumbs up!
silicananopartikel
@Teleshopper Danke sie sprechen mir von der Seele.
Rudi Hamm
@Teleshopper Dafür werden sie viel Kritik ernten, doch finde ich ihren Kommentar herausragend.
Benedikt Bräutigam
Die Frage ist doch auch wer baut und was gebaut wird. In der Tendenz wird jetzt kontraproduktiv gebaut, gebraucht würden viele kleine Einheiten, alterstauglich aber ohne besondere Ausstattung und damit preiswert. Dass die Konzerne dabei ein Totalausfall sind, ist klar. Die bauen, falls überhaupt, auf großen Filetgrundstücken für den gehobenen Bedarf. Auch der einzelne Häuslebauer ist kritisch zu bewerten. Es gibt Millionen Einfamilienhäuser, die von ein oder zwei Personen bewohnt werden und auch schlecht teil- oder umbaubar sind. Dergleichen sollte man für die Zukunft unbedingt verhindern. Blinde Gießkannenförderung ist deswegen mindestens auf längere Sicht schlichtweg kontraproduktiv. Es braucht gezielte Unterstützung für sozial zuträglichen Wohnraumbau.
Rudolf Fissner
@Benedikt Bräutigam "Es gibt Millionen Einfamilienhäuser, die von ein oder zwei Personen bewohnt werden und auch schlecht teil- oder umbaubar sind."
Ob eine Familie ihr Geld in eigenes Haus steckt bleibt ganz allein ihr überlassen. Dass diese dann im hohen Alter dann nach Auszug der Kinder zu viel Platz haben ist diesen Paaren selbst bewusst. Da fragt es sich wo man eine kleinere Wohnung findet, die einem ansonsten das bieten was man sonst noch hat.
Behalten werden die Wohnungen aber auch deswegen noch, weil sie auch nach Auszug der Kinder immer noch Familienmittelpunkt sind und Platz für den dann noch größeren Familienkreis bei Besuchen nötig wird.
Bei meinen Schwiegereltern sah das dann immer - also häufig - so aus, dass für einen Teil der Besucher kein Platz mehr vorhanden war.
Darüber gibt es auch in einigen Bereichen Deutschlands keine Wohnungsnot, weil schlicht viel zu viele Wohnungen wie z.B in Ostdeutschland leer stehen ( www.deutschlandatl...ngsleerstand.html# )
Machiavelli
@Benedikt Bräutigam In den Niederlanden wird das gebaut was sie sagen, weil Bedarf da ist. Ich glaube eher es ist so das es einen Bedarf gibt für das was sie da beschreiben. Es gibt sehr viele Menschen in diesem Land die sehr gut verdienen und entsprechend wohnen wollen, gerne städtisch damit man auf das Auto verzichten kann. Da die Fläche begrenzt ist treibt das halt die Armen aus der Stadt.Dazu ist bauen durch Vorschriften sehr sehr teuer geworden das heißt es ist oft nicht mehr rentable kleine Einheiten zu bauen da die Leute die sie sich leisten können mehr wollen und die die sie wollen es sich nicht leisten können.
SeppW
@Benedikt Bräutigam Und wer will in diesen von Dir vorgeschlagenen preiswerten und spartanischen Wohnungen freiwillig wohnen ? Und wie soll so was aussehen ? Wohnplatte anno 70er Jahre ?
Ich bin schon ein Stück weit erleichtert das ich a) kein Wohneigentum besitze was man mir in irgendeiner Art und Weise madig machen kann und b) ein ausreichendes Einkommen habe um entweder eine "Filetgrundstück-Wohnung" oder wie jetzt ein schönes EFH anmieten zu können.
ROTEGRÄTE
Fragt mal Scholz, Lindner und Co.!
Das „Rettungsteam“ derAmpel sorgt einzig für den eigenen Wohlstand, die eigene Absicherung. Mit der Mehrheit der Bevölkerung hat das längst nichts mehr zu tun!
Daher die „tollen“ Umfragewerte: SPD, FDP und Grüne sind dem Untergang geweiht, soviel ist sicher.
Wer aber meint, den —gesichert Rechtsextremen — zustimmen zu müssen, wird sich noch umgucken:
Höcke und Weidel werden das Elend nicht beenden, im Gegenteil, und wirtschaften ebenso weiterhin in ihre eigenen Taschen!
Als Millionärin hat Fr. Weidel das ja wohl auch ‚dringend nötig‘ …;-)
Lars Sommer
War es nicht vorherzusehen, dass die Wohngesellschaften mit den Wohnungen die sie von den Kommunen kauften Gewinn machen wollten? Oder ist die Naivität der verantwortlichen Politiker doch so stark ausgeprägt?
Tom Farmer
Der ganze Themenkomplex ist für mich unflexibel betrachtet und denkt allein in alten Mustern.
Letztlich gibt es aus meiner Betrachtung genug umbauten Raum. Der ist aber nicht oder falsch belegt. Vom ländlichen Raum bis zur Vororten, von verfallenen Gebäuden bis unsinnigen Einzelhaussiedlungen von nicht ausgebauten Dachgeschossen bis unbelegten und/oder sanierungsbedürftigen zweit und Drittwohnungen ist alles individuell akzepziert und führt zu Mangel.
Hier mal Konzepte ab des Mainstreams zu diskutieren und gesetzlich zu regeln wäre hilfreich.
Carsten S.
Bei der Wohnungsdebatte möge man bitte nicht übersehen, dass mit jedem Neubau Deutschland weiter zugebaut und der Natur Platz weggenommen wird.
Viele Kleinvermieter vermieten gar nicht mehr, weil es sich kaum noch rentiert bzw. nicht den damit verbundenen Ärger wert ist.
Unsere Ansprüche hinsichtlich Platz werden immer grösser, und es kommen immer mehr Leute ins Land, von denen wenige zu unserer Wirtschaft beitragen wollen oder dürfen.
Rudolf Fissner
Man könnte natürlich verbieten, dass Neubürger in Berlin sich bei den Mieten oder dem Kauf von Wohnungen überbieten und die paar frei werdenden Wohnungen einfach verlosen 🤪
Carsten S.
@Rudolf Fissner Gute Idee. Das schafft natürlich Wohnraum.
scheif
Es könnte natürlich auch helfen das Bauen zu erleichtern, indem beispielsweise Genehmigungsverfahren vereinfacht werden und doch auf die ein oder andere Regulierung verzichtet wird, wenn sie die Baukosten unverhältnismäßig in die Höhe treibt. Der Katalog an Regulierungen wurde im Laufe dermaßen ausufernd, dass die Finanzierung eines Rechtsbeistands für Vermieter zu einem festen Kostenfaktor wurde. Das hält vor allem Privatleute davon ab, ihr Geld direkt in Mietwohnungen zu investieren und diese persönlich zu vermieten. Stattdessen investieren sie es dann in Immobilienunternehmen.
SeppW
@scheif Ein im Baugeschäft in Hamburg und Berlin tätiger hatte schon mit seinen Zulieferern gesprochen. Für das Jahr 2024 steigen die Baustoff-Preise um mind. 5 % an. Realistisch sind allerdings 10%, weil die C02-Abgaben auch noch eingepreist werden müssen.
Auf Grund dessen wird man sich nur auf den schon im Besitz befindlichen Immobilien-Bestand konzentrieren und hat für 2024 alle Neubau- und Sanierungsprojekte gecancelt bzw. gar nicht erst begonnen zu Planen.
Das man in Berlin in den Bauämtern auch mal Jahre braucht um ein Bauprojekt freizugeben ist das die Kirsche auf der Torte. In Wien winkt das Bauamt Projekte in ein paar Monaten durch.
Machiavelli
@SeppW Und Berlin hat die meisten Beamten pro 100.000 Einwohner in Deutschland was läuft da schief? www.destatis.de/DE...igten-polizei.html
Lindenberg
Der Konzern konnnte nur so groß werden, weil der Staat viele Wohnungen verkaufte.
Politik ist also maßgeblich dafür verantwortlich, dass der Konzern so groß werden konnnte.
Aufgrund eines Gesetzes (share deals) entgingen dem Staat bei Venovia Steuern in Milliardenhöhe bei der Übernahme eines anderen Konzerns.
Massiver Lobbyeinfluss in Berlin ist eines Spezialitäten des Konzerns.
Share Deals wurden zwar auf Initiative von Scholz abgeschafft, aber längst gibt es ein neues Modell, dass große Immobiliendeals steuerbefreit. Vonovia sollte zugunsten der Staates enteignet werden.
lobbypedia.de/wiki/Vonovia
www.manager-magazi...-abac-f4a6e024a17a
Strolch
keine Hilfe in puncto Beseitigung der Wohnungsnot: Denn sie kaufen vor allem existierende Wohnungen, anstatt neue zu bauen.
Na, dann macht ja enteignen so richtig Sinn. Dadurch werden es auch nicht mehr Wohnungen…. Ist schon eine sehr selektive Sicht auf die Dinge. Wenn man das Geld, das man zum enteignen braucht, für Neubau nimmt, dann würde man Wohnraum schaffen. Nebenbei wäre das Angebot höher und die Mieten würden sinken, da man nicht zu jedem überhöhten Preis vermieten kann.
nici1992
@Strolch Ich arbeite wissenschaftlich in dem Bereich. Und auch wenn es der vorherrschenden neoliberalen Logik entsprechen würde sowie im Volksmund durchaus Allgemeinwissen darstellt, gibt es wissenschaftlich KEINEN empirischen Beweis, dass mehr Wohnraum bzw mehr bauen zu günstigeren Mieten führt!
Eine deckelnde Mietenpolitik, wie es die Stadt Wien z.B betreibt, führt jedoch nachweislich zu günstigerem Wohnraum ;-)
Und das hieße Wohnraum enteignen und ein günstigeres Mietumfeld zu schaffen ist in der Tat besser, als neu zu bauen...
Strolch
@nici1992 Das sollten Si schnell den Gemeinden in Ostdeutschland erklären. Da verfallen Gebäude und Mieten sind spottbillig. Es kommt vielleicht auch auf die Menge der neuen Wohnungen an. 1000 neue bringen in Berlin sicher nicht viel.
Mietendeckel schützt zudem Bestandsmieter. Als neuer Mieter kommen Sie halt dann nichts mehr, weil kaum einer neuen Wohnraum schafft.
Farang
@nici1992 Wien lässt sich aber leider kaum mit bspw Berlin vergleichen. Wien macht seit langem seine Hausaufgaben in puncto Neubau - und da wird grob auch "bedarfsgerecht" gebaut - also was am Markt am meisten nachgefragt wird und nicht was potentiell den meisten Gewinn verspricht - das hat Wien Berlin voraus, fraglos.
Trotzdem ist es auch in Wien nicht anders - in besonders beliebten Bezirken ist die Wartezeit oder Suche langwierig - so ja auch in Berlin. Der Mythos, es gäbe in Berlin keine leeren Wohnungen, ist schlicht falsch. Man rufe mal alle Genossenschaft in Marzahn an - sie werden fündig werden... - sind halt keine schicken, sondern olle DDR-Bunker der 70er/80er mit den klassisch kleinen Zimmern irgendwo östlich der Wuhle ganz weit draußen.
Und dann ist da noch die Problematik das in Deutschland aktuell wegen Facharbeitermangel, Rohstoffpreisen und "Millionen" Regularien Wohnungen eigtl nur ab 20€/qm aufwärts gebaut werden können. Davon sind die meisten Mietpreise noch weit entfernt. Das wiederum liegt maßgeblich in der politischen Verantwortung - und man muss sich schon fragen ob jedes extra Mü an Energieeffizienz dieses Mehr an Kosten und Bürokratie rechtfertigt - zum Glück ist das auch mittlerweile in Ampelkreisen aufgefallen...
Ich finde es einfach ein bisschen zu einfach es allein immer dem Kapitalismus in die Schuhe zu schieben das Wohnen in Deutschlands Städten sich rapide verteuert - wohlgemerkt verteuert, zu teuer kann es anscheinend noch nicht sein, sonst kämen nicht zu jeder Besichtigung nach wie vor 100 Interessenten - die Schlangen auf Berliner Bürgersteigen sind längst legendär...
www.sn.at/wirtscha...ngsmarkt-117196714
Tom Tailor
@nici1992 Sie sind also der Meinung, das ein Überangebot von freiem Wohnraum nicht zu einem Preissturz von Mieten führt? Dann wäre es ja mal interessant zu erfahren, wie das Mietniveau in Städten wie Pirmasens, Salzgitter oder Schwerin ist und vergleichen es mit Städten, in denen Wohnraum knapp ist. Darüber hinaus mangelt es in Berlin nicht nur an bezahlbarem Wohnraum, sondern auch absolut an solchem. An Wohnungsneubau führt also überhaupt kein Weg vorbei.
Walterismus
@nici1992 Wissenschaftlich gesehen ist es schlichtweg bewiesen, dass mehr Wohnung zu einer Reduzierung der Miete führt.
Sie kann sogar dazu führen das Mieten tatsächlich sinken.
Dafür muss halt massiv gebaut werden, sodass Angebot die Nachfrage weit übersteigt und ein gewisser Leerstand produziert wird.
Etwas was im Überfluss vorhanden ist, verliert an Wert und muss mit Qualität und gutem Preis-Leistungsverhältnis positiv herausstechen!
Das ist wissenschaftlich wasserdicht erwiesen!
Bauen heißt dann aber auch wirklich Bauen und im großen Stil allein in Berlin zb 500.000 neue Wohnungen zu bauen!
Tom Tailor
@Walterismus "Bauen heißt dann aber auch wirklich Bauen und im großen Stil allein in Berlin zb 500.000 neue Wohnungen zu bauen!"
Wobei das natürlich wieder dem übergreifenden Ziel entgegen läuft, Klimaneutral zu werden und einen Degrowth einzuleiten. Wohnungsneubau - gerade in so großem Stil - setzt gewaltige Mengen CO2 frei, beginnend bei der Erzeugung der Baumaterialien bis zur Fertigstellung.
J_CGN
@nici1992 Es löst nur den Mangel nicht und die hohen Preise verlagern sich in das großstädtische Umfeld.
Zudem ist streitig wie hoch die Entschädigung sein muss. Das wird 100%ig in einer juristischen Auseinandersetzung münden. Der Ausgang dieser ist völlig offen. Es gibt unterschiedlichste Gutachten.
Torben2018
@nici1992 Wenn sie im wissenschaftlichen Bereich arbeiten (was immer das konkret heißt), wissen sie aber auch, dass in Wien 62% der Mietwohungen entweder der Stadt Wien gehören, oder extrem langfristig dem sozialen Wohnungsbau zuzuordnen sind. Und damit ist die Stadt Wien selbst in der Lage, wesentlich die Höhe der Durchschnittsmieten mit zubestimmen, ganz ohne Mietdeckel und Enteignung. Wenn die Politik in Berlin nicht so kurzfristig denken würde, wären die Wohnungen nie verkauft worden, und anstatt nur darüber zu reden, hätte man schon sehr viele Wohnungen bauen können.
Zudem haben sie ein eigenwilliges wissenschaftliches Verständnis, wenn sie glauben, enteignen wäre besser als zu bauen. Dadurch entsteht ja kein neuer Wohnraum, und es gibt derzeit ein Unterangebot an Wohnungen in Berlin. Linke Träumerei. Wie @Lindenberg schreibt, wenn man die Gelder für die Entschädigung nimmt und baut, entsteht mehr Wohnraum, den man als Land Berlin gerne auch unter den Kosten an sozial Bedürftige vergeben kann.
Hubertus Behr
@nici1992 Und wo bleiben in Ihrer wissenschaftlichen Betrachtung die Wohnungssuchenden, die täglich mehr werden u. pro Jahr eine mittelgroße Großstadt ausmachen ?
SeppW
@nici1992 "Eine deckelnde Mietenpolitik, wie es die Stadt Wien z.B betreibt, führt jedoch nachweislich zu günstigerem Wohnraum ;-)"
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Den Mietendeckel gibts in Wien erst seit September. Das lange Zeit der Wohnraum in Wien günstig war lag vor allem an der schlanken Verwaltung und dem kommunalen Wohnungsbau.
Bolzkopf
" ... wirtschaften nicht im Interesse des Gemeinwohls, sondern im Interesse ihrer Aktionäre. ..."
Das ist auch nicht deren Aufgabe.
Fatal nur, wenn die handelnden Politiker nur noch in das gleiche Horn stossen und ebenfalls das Gemeinwohl völlig aus den Augen verloren haben.
sociajizzm
@Bolzkopf Investoren investieren um Geld zu verdienen.
Das ist der Sinn und Zweck von Kapitalanlagen.
Fatal ist, dass Wohnraum eine attraktive Option ist, um hohe Profite zu erwirtschaften.
Tom Tailor
@sociajizzm "Hohe Profite" ist relativ - konstant trifft es besser (was auch ein wichtiges Kriterium ist). Da ist selbst privater Vermieter von einer Handvoll Wohnungen bin, weiß ich aber, wie wichtig eine kostendeckende Miete ist, in der auch Ausfallrisiken mit einkalkuliert sind (hatte mal das "Vergnügen" eine Messi-Wohnung ausräumen zu müssen).
Andi S
Mal ne Frage: Geht das Thema Wohnen nicht mal ohne Berlin? Liebe taz, geht in die Fläche, gebt einen Gesamtdeutschen Kontext und verlasst die Metropolenbubble…
Strolch
@Andi S Berlin ist halt für große Versprechungen bekannt, die andere zahlen dürfen. Das macht so nur Berlin, daher geht es auch nur dort…
Uranus
Danke für den Artikel! Wobei streng genommen der Wohnraum in Deutschland seit langem hauptsächlich Kapitalverwertung ist. Der Anteil von Wohnungsbaugenossenschaften hat seit langem nicht die Mehrheit ausgemacht. Zur Miete wohnen, hat deswegen häufig geheißen, dass die einen (vielen) Miete zahlen und die (wenigen) Anderen Mietrendite kassieren.
"Denn sie [die Konzerne] kaufen vor allem existierende Wohnungen, anstatt neue zu bauen."
Und wenn sie zuletzt bauten, dann teure und Eigentumswohnungen.
Ich pflichte bei: Wohnungskonzerne enteignen! Schluss mit der Rendite mit der Miete!
Rudolf Fissner
@Uranus Die Stadt, die 10.000de von Wohnungen enteignet statt das Geld in 10.000de neue Wohnungen zu stecken hat den sozialen Schuss nicht gehört.
sociajizzm
@Rudolf Fissner Es gibt aber keine Baufläche für preiswerte Wohnungen, wo diese am dringensten benötigt werden.
Die Krankenschwestern, Pflegerinnen, Kassiererinnen, Sekretärinnen, Erzieherinnen, usw.., die im Zentrum der Stadft arbeiten sollten nicht immer weiter in die Außenbezirke gedrängt werden.
Durch Enteignung + Nachverdichtung (mehr Stockwerke + kleinere Wohnungen) kann eben auch neuer Wohnraum entstehen.
Und anders als neue Wohnungen hat dies sogar nachweislich Auswirkungen auf den Mietpreis, anders als neue Wohnungen am Stadtrand.
In meinen Augen brauchen wir beides. Neue Sozialwohnungen und einen soliden % Anteil an preiswerten Wohnungen in jedem Kiez.
Machiavelli
@sociajizzm "Die Krankenschwestern, Pflegerinnen, Kassiererinnen, Sekretärinnen, Erzieherinnen, usw.., die im Zentrum der Stadft arbeiten sollten nicht immer weiter in die Außenbezirke gedrängt werden." Der ITler und der Ingineur aber schon?
"Durch Enteignung + Nachverdichtung (mehr Stockwerke + kleinere Wohnungen) kann eben auch neuer Wohnraum entstehen." Wenn Berlin enteignet hat es anschließend kein Geld mehr für Nachverdichtungen mal abgesehen davon das es dann Bürgerinitaitven dagegen geben wird.
Frankenjunge
Es gab ja mal Wohnungsgesellschaften, wie z.B. die gewerkschaftseigene Neue Heimat, die im Kern nie anders handelte als private Wohnungsgesellschaften. Die Kosten für das Errichten von Wohnungen musste erbracht werden. Entweder von den Mietern und/oder vom "Staat". Im Interesse der Mieter war nur, dass deren Wohnungen bzw. die Kosten dieser Wohnungen nur zum Teil von ihnen getragen wurde. Damit sind wir auch beim Problem. Wenn Wohnen heute für viele nicht mehr bezahlbar ist, dann ist entweder die Herstellung zu teuer oder die Einkünfte sind zu gering. An beide Probleme muss man ran.
Offebacher
Ich bin über folgenden Satz gestolpert: "Ebenso bemerkenswert: Von jedem Euro Mieteinnahme der untersuchten Unternehmen flossen im Jahr 2021 41 Cent in Form von Dividenden an Aktionäre."
Vielen Dank für den Link zur Studie, die Zahlen stammen tatsächlich aus dem Bericht, Stichwort "Verwendung der Mieteinnahmen in Prozent LEG".
Im Internet findet man auch die Finanzberichte der LEG, hier die von 2021:
irpages2.eqs.com/d.../LEG_GB_2021_d.pdf
Soweit alles gut, aber jetzt kommt der Fehler in der Studie: es wird der Eindruck erweckt, die buchhalterischen Ergebnisse und damit die davon abhängigen ausgeschütteten Dividenden der LEG 221 kämen aus den Mieteinnahmen. Das ist aber falsch: der weitaus größte Teil stammt aus Neubewertungen von Immobilien:
- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung: 522,1 Mio.
- Bewertungsgewinn von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 1.863,7 Mio.
Die LEG hat also 2021 den Wert ihrer Immobilen neu berechnet, kam auf einen höheren Wert, den bilanziell ausgewiesen und aus dem hohen Bilanzgewinn dann eine hohe Dividende ausgeschüttet. Gang und Gäbe in der Branche, Trump steht wegen übertriebener Bilanzwerte in New York vor Gericht, und Benko in Österreich vor dem Fall. Und die LEG: der Aktienkurs hatte 2021 mit 138 Euro ihren Höchststand, heute sind es nur noch 55 Euro, ein Kursverlust von 60 %.
Strolch
@Offebacher Einen Bewertungsgewinn kann ich aber nicht ausschütten. Oder anders gesagt, wenn ich ein Haus für 100 kaufe und darin wohne und es plötzlich 1000 wert ist, habe ich nicht einen Euro mehr in der Tasche. Erst wenn ich verkaufe, würde sich der Gewinn realisieren.
Walterismus
@Strolch Nicht ganz, ich kann das Haus ja jetzt als Sicherheit hinterlegen und ein Bankdarlehen aufnehmen. 1000 ist eine größere Sicherheit als 100, weshalb entsprechendes Darlehen dann höher sein kann. Das kann ich mir dann auszahlen lassen.
Quasi die übliche Vorgehensweise eines jeden "Reichen Menschen". Die wenigsten haben hohe Summen auf dem Konto abrufbar. Das meiste Vermögen sind in Form von Anlagevermögen vorhanden, welche bei einer Investition mit einem Bankdarlehen als Sicherheit hinterlegt wird.
Hubertus Behr
@Walterismus Sie haben vergessen, dass Sie den
Kredit auch zurückzahlen müssen, dh.
Sie haben nicht viel von der höheren Bewertung des Hauses, und den Kredit müssen Sie auch noch verzinsen -
tolles Geschäft.
Walterismus
@Hubertus Behr Den muss man zwar zurückzahlen, auch mit zinsen, aber ich kann mir bspw von dem Darlehen ein weiteres Haus kaufen und vermieten und mit den Mieteinnahmen dann den Kredit und damit die Hypothek auf das beliehene Haus abbezahlen. Die Mieteinnahmen von dem beliehenen Haus können ebenfalls zu Darlehenstilgung verwendet werden. Nach ein paar Jahren stehe ich dann mit 2 Immobilien da, welche sich gegenseitig finanzieren...
Man hat das Vermögen für sich arbeiten lassen.
Deshalb werden Reiche auch immer Reicher..
Offebacher
@Strolch Sie könnten aber eine Hypothek auf das Haus aufnehmen, es ist ja jetzt mehr Wert. So hat Trump in New York in ganz großem Stil gearbeitet.
nici1992
@Strolch Die von Ihnen getroffene Annahme ist zwar theoretisch richtig und für Sie als Privatperson absolut zutreffend, jedoch nicht für Bauträger u. Immobilienkonzerne!
Diese schauen nahezu ausschließlich auf die Bewertungsgrundlage um neue Kredite aufzunehmen bzw alte zu prolongieren! Getilgt wird in dieser Branche FAST NIE.
Genau das ist der Fall in der Causa Benko...sobald mal Anpassungen der Bewertungen nach unten vorgenommen werden müssen, stehen diese Geschäftsmodelle natürlich vor dem aus!
Schaut man zudem noch in die Bilanzen dieser Konzerne, so sieht man, dass Dividenden oftmals durch die Aufnahme von Krediten und eben NICHT aus dem laufenden Geschäft gezahlt werden! Daher ist der im Artikel beschriebene Vorgang mit den 40ct etc durchaus realistisch!
Dazu gibt es eine eindeutige Studienlage, die ebendies besagt und letzte Woche ist in der TAZ zum Thema Benko erschienen, der genau dieses Geschäftsgebaren schildert.
Frankenjunge
@nici1992 Eine ständige Bewertung der Immobilien ist sogar verpflichtend. Es ist auch üblich, dass Aktionäre von dem höheren Immobilienwert profitieren. Entweder durch Steigerung der Aktien oder eben durch höhere Dividende oder beides. Deswegen ist es vollkommen richtig was Offebacher hier mitteilte.
DiMa
Jeder Hausbesitzer, der Häuser vermietet macht das nicht im "Interesse des Gemeinwohls" sondern nur für die eigene Tasche. Genossenschaften handeln auch nicht im "Interesse des Gemeinwohls" sondern im Interesse der Mitglieder. Damit ist das "Interesse des Gemeinwohls" bei Immobilien also nur in Ausnahmefällen gegeben. Da die Wohnungen fast alle belegt sind und genutzt werden ist das auch nicht weiter schlimm.
Im Falle einer Übertragung auf wen auch immer würde die Belegungsquote auch nicht weiter steigen.
Uranus
@DiMa Wie hoch sind denn im Schnitt die Mieten der Konzerne gegenüber denen der Wohnungsbaugenossenschaften? Gibt es da womöglich doch Unterschiede in den Interessen?
Schildbürger
@Uranus Eine kurze Google-Suche gibt Antwort (Zahlen aus 2021/22):
Deutsche Wohnen vermietet in Berlin für 7,41 EUR (de.statista.com/st...en-nach-regionen/)
(Landeseigene) Wohnungsbaugenossenschaften vermieten für:
degewo: 6,48 EUR (www.berichte.degew...2022/zahlen-daten)
gewobag: 6,43 EUR (www.gewobag.de/ser...leibt%20bestehen.)
howoge: 6,20 EUR (www.howoge.de/file...tellungswand1.pdf)
Der Unterschied zur verhassten Deutschen Wohnen ist somit lediglich ca. 1 EUR pro qm.
DiMa
@Uranus Wohnungsbaugenossenschaften vermieten ausschließlich an ihre eigenen Mitglieder. Sie handeln ausschließlich im Interesse ihrer Mitglieder (per Definition). Sie handeln nicht im Interesse des Gemeinwohls.
Jalella
"Große Wohnungskonzerne wie Vonovia, LEG Immobilien oder Grand City Properties wirtschaften nicht im Interesse des Gemeinwohls, sondern im Interesse ihrer Aktionäre."
Die Profitmaximierung ist im Kapitalismus tatsächlich nicht nur für Wohnungs-, sondern für ALLE Konzerne und Betriebe, das EINZIGE Ziel. Bei personengeführten Unternehmen kann es vorkommen, dass jemand ein ideeles Ziel verfolgt, aber das ist eher die Ausnahme.
Aus diesem Grund ist es auch wichtig, dass Konzerne, die staats- oder gar lebensnotwendige Güter oder Dienstleistungen herstellen - wie z.B. Wohnraum, Bildung, Energie, Gesundheitswesen, etc. - nicht in den Händen von kapitalistischen Konzernen sind. Sonst kann passieren, was dauernd passiert: Energie-, Wohnungs-, Bildungs-, Finanz-, Gesundheitsnotstand auf Grund von Spekulationsgeschäften.
Tom Tailor
@Jalella Prinzipiell ja, allerdings hat uns der real-existierende Sozialismus in der DDR gezeigt, das ein 100prozentiger Staatskapitalismus - gerade im Wohnungsbau - auch nicht der wahre Jakob ist.
sociajizzm
@Tom Tailor Die Geschäftsmodelle von Amazon, Walmart und co zeigen, dass eine Planwirschaft im 21 Jahrhundert, mit der richtigen Technologie, umsetzbar wäre.
Beispiele aus dem 20 Jahrhundert sind wenig aussagekräftig.
;-)
Tom Tailor
@sociajizzm Nein tun sie nicht. Der entscheidende Unterschied ist, dass Geschäftsmodelle der von Ihnen genannten Unternehmen dem Erfindungs- und Pioniergeist von Privatpersonen entsprungen sind und nicht einer staatsgelenkten Behörde. Es ist keine Frage der Technologie, sondern der Inspiration. Und nur weil ein Konzern einen Plan hat, bedeutet dass nicht das Planwirtschaft zu wirtschaften vermag ;-)
Chris McZott
@sociajizzm Interne "Planwirtschaft" zugunsten der Profitmaximierung eines Unternehmens ist nicht das gleiche wie (der Versuch einer) Planwirtschaft in einer demokratisch-partizipativen Gesellschaften.
Probleme:
Gläsener Bürger und ultra-mächtiger Staat (Leviathan)
Unvereinbarkeit von bestimmten Meinungen (Minderheitenschutz?)
Wer stellt eigentlich die Technologie dafür her und überwacht diese? Der (deutsche) Staat kann das beides nicht...
Viele Theoretiker hängen der Fiktion einer durchkalkulierbaren Gesellschaft an, für die es ein objektives Optimum (sei es wirt. Effizienz, soziale Gerechtigtkeit oder allgemeine Wohlfahrt) gibt...die Methode dieses zu erreichen entspricht dann natürlich nur zufällig genau den eigenen politischen Überzeugungen ;)
Dass das totalitäres Gedankengut ist, reflektieren die wenigsten - "Wenn alle genau das machen was ich will, dann wird alles gut!"
Goldi
Danke. Sehr wichtiger und informativer Artikel.